空き家の劣化対策は？放置のデメリットについても解説

相続などで取得したものの、誰も住んでいない空き家の劣化が日に日に進んでしまい、どのようにお手入れすべきかお困りではありませんか。
建物の傷みや老朽化をそのまま放置してしまうと、売却時の資産価値が大きく下落するばかりか、行政から特定空家に指定されて重いペナルティを科される危険性も高まります。
本記事では、空き家が急速に劣化してしまう根本的な原因や招く損失、そして被害を未然に防ぐために欠かせない管理・メンテナンスの実践方法について解説します。
思い出の詰まった大切な建物を守り、将来的なトラブルや無駄な出費を確実に防ぎたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の劣化スピードを早める主な原因

空き家の劣化を防ぐためには、まずは進行を早める主な原因から、しっかりとおさえておく必要があります。
まずは、空き家の劣化を引き起こす原因について解説します。

換気不足とカビの発生

人が住んでいない家は窓を開ける機会が少なく、室内に湿気がこもりやすい状態になります。
とくに、梅雨や夏場は湿度が高く、押し入れや収納の扉を閉めたままにすると、畳や衣類にも水分が残りやすくなります。
そのため、壁紙や木材にカビが広がり、においや見た目の悪化だけでなく、建物の内部にも影響を与えるでしょう。
さらに、湿った木材はシロアリを呼び寄せやすく、柱や土台の傷みにつながる点にも注意が必要です。
換気不足は小さな不快感に見えても、放置すると構造部分まで傷める原因になり、後から大きな修繕が必要になることもあります。

屋根や外壁の損傷と雨漏り

屋根や外壁は、日差しや雨風を受け続けるため、住んでいない間にも少しずつ傷みが進みます。
外壁のひび割れや屋根材のずれは、最初は目立ちにくいものの、強い雨が降ると水の侵入口になることがあります。
そして、雨水が壁の中へ入ると断熱材や木材が湿り、柱や土台の腐食を進めてしまうでしょう。
また、金物が錆びると建物を支える力にも影響し、地震や台風への備えとしても不安が残ります。
雨漏りは発見が遅れやすいため、外から見える小さな傷みも早めに確認し、広がる前に補修を検討することが大切です。

未使用の給排水管の劣化

給排水管は日常的に水を流すことで、内部の状態を保ちやすい設備です。
しかし、長く使わないままにすると、管の中に残った水が動かず、錆や汚れが発生しやすくなります。
また、排水口にたまっている水は、下水のにおいや害虫の侵入を防ぐ役割があります。
この水が蒸発してなくなると、室内に悪臭や湿気が入り込み、金属部分の腐食につながりかねません。
さらに、管内の汚れが乾いて固まると、再び使うときに詰まりや水漏れを起こす恐れがあります。
外から見えない設備だからこそ、定期的な通水で状態を保ち、再利用や売却の際に困らないよう備えることが重要です。

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劣化が進んだ空き家を放置するデメリット

前章では、空き家が劣化する原因について述べましたが、そのまま放置すると、大きな損失に繋がってしまいます。
ここでは、劣化が進行した空き家が招く、さまざまなデメリットについて解説します。

資産価値低下と解体費

空き家の劣化が進み、雨漏りや腐食が建物全体に広がると、売却時の評価に大きく影響します。
建物として使える状態でなければ、買主に魅力を伝えにくく、土地として売るために解体が必要になる場合もあるでしょう。
木造住宅の解体費は坪単価3〜5万円ほどが目安ですが、構造や立地によって負担は変わります。
さらに、残置物や処分が必要な建材が多いと、撤去費用が追加されることもあります。
その結果、売却代金から費用を差し引くことになり、手元に残る金額が想定より少なくなる恐れがあるため、早めの管理が大切です。

賃貸活用時の収益悪化

空き家を賃貸物件として活用する場合、まず安心して住める状態に整える修繕が必要です。
しかし、劣化が進んでいると水回りや床、外壁などの工事範囲が広がり、初期費用が大きくなりやすくなります。
工事期間が長くなれば家賃収入の開始も遅れ、予定していた収益計画を見直さなければなりません。
また、古い設備や目立つ傷みが残っていると、内見時の印象が下がり、入居希望者に選ばれにくくなります。
賃貸活用を考えるなら、早い段階で建物の状態を確認し、必要な修繕を整理して、無理のない収支を見通すことが大切です。

特定空家指定のリスク

劣化した空き家は、倒壊や衛生面の問題などにより、周辺環境へ悪影響を及ぼすことがあります。
そのため、危険性が高いと判断されると、法律に基づいて特定空家に指定される可能性があります。
また、近年はその前段階として、管理が不十分な空き家を管理不全空家として扱う制度も設けられました。
指定を受けた後に改善せず、勧告まで進むと、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる恐れがあります。
さらに、命令や行政代執行に発展すれば、解体などの費用を請求される場合もあるため、所有者として早めの対応が欠かせません。

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空き家の劣化を予防する適切な管理と対策

ここまで、空き家劣化の原因とデメリットを解説しましたが、被害を防ぐ予防策についても、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、空き家の劣化を防ぐための管理や、メンテナンスの方法について解説します。

定期的な換気の実施

空き家の管理では、月に1回から数回を目安に、2時間～3時間ほど窓を開けて換気することが基本です。
いきなりすべての窓を開けるのではなく、小窓から空気を入れ、反対側の窓を開けると風の通り道を作りやすくなります。
また、押し入れやキッチン下の扉も開けておくと、収納内にこもった湿気を逃がせます。
訪問が難しい場合は、タイマー付きの換気扇や送風機で、室内の空気を動かす方法も選択肢の1つです。
さらに、通信機器を使って温度や湿度を確認できるようにしておくと、離れた場所からでも状況を把握しやすく、管理の負担を減らせて安心です。

配管トラブルの予防策

配管トラブルを防ぐには、空き家を訪れたときに、給水管へ新しい水を通すことが大切です。
キッチンや洗面所、浴室の蛇口から1分～3分ほど水を流すと、管内の水の滞留や汚れを抑えやすくなります。
また、トイレを流し、排水口にも少量の水を足しておくと、下水のにおいや害虫の侵入を防ぎやすくなります。
通水時には赤茶色の水や異音がないか、水漏れしている箇所がないかも確認しましょう。
なお、寒冷地の冬場は凍結を避けるため、必要に応じて水抜きをおこない、破裂や漏水を防ぐ準備をしておくと安心です。

害虫や小動物の侵入防止

害虫や小動物の侵入を防ぐには、餌になる食品やごみを残さず、室内外を清潔に保つことが大切です。
また、庭の草木や落ち葉は隠れ場所になりやすいため、定期的に草刈りや掃き掃除をおこないましょう。
換気口や外壁のすき間、ひび割れは、金属網や専用のパテでふさぐと侵入を防ぎやすくなります。
もしフンや、足跡などの痕跡を見つけた場合は、発生場所を確認し、早めに清掃や駆除を進めます。
作業時はマスクと厚手の手袋を着用し、汚れたものは密閉して処分すると衛生面でも安心です。
被害が広い場合や天井裏まで入り込んでいる場合は、専門業者へ相談し、駆除から清掃まで任せることも検討しましょう。

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まとめ

空き家は、換気不足によるカビやシロアリ、屋根や外壁の損傷による雨漏り、給排水管の劣化などで傷みが進みます。
劣化した空き家を放置すると、資産価値の低下や解体費用、賃貸収益の悪化にくわえ、特定空家指定による税金増額の恐れがあります。
劣化を防ぐには、月1回～数回、2時間～3時間ほど換気し、通水や清掃などを計画的に実施すると良いでしょう。
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