空き家を売りたい！現状と更地どちらが良いかに加えて費用や注意点も解説

空き家を所有していると、固定資産税の負担や老朽化による倒壊リスクに加えて、近隣からの苦情など、管理の手間やコストが問題となりやすいです。
そのため「できれば早めに空き家を売りたい」と考える方は少なくないのではないでしょうか？
しかし、実際に売却を検討し始めると「現状のまま売るべきか」「更地にして売るべきか」「費用や税金はどのくらいかかるのか」など、判断に迷うポイントが多いのも事実でしょう。
そこで本記事では、空き家を売却する2つの方法やそれぞれのメリット・デメリットに加えて、売却に伴う費用や注意点について解説します。

空き家を売却する2つの方法

空き家を売る際の方法は大きく2つに分けられて、「現状のまま売却する方法」と「解体後、更地にして売却する方法」です。
それぞれにメリットとデメリットがあり、状況に応じて適した選択肢は異なります。

現状のまま売却する方法

現状のまま売却するというのは、建物を残したまま「古家付き土地」として不動産を販売する方法です。
解体費用をかけずにすぐ売りに出せるため、初期負担が少なくスピーディーに売却活動を始められる点が大きな特徴です。
特にリフォームや建て替えを前提に不動産を探している買主層にとっては、活用の幅が広がるので需要があります。
ただし、築年数が古すぎる物件や老朽化が進んでいる場合には「建物の価値がほとんどない」と判断され、土地の価値だけで評価されることがあるので注意が必要です。
また、耐震基準を満たしていない建物や雨漏り・シロアリ被害のある不動産は、買主がリスクを負うことになるため、売却価格が下がりやすい点にも注意が必要です。

更地にして売却する方法

一方で、空き家を解体後、更地にして売却する方法もあります。
更地にすることで、購入希望者は新築用地として自由にプランを立てやすくなり、結果として買主の幅が広がるのが大きな魅力です。
土地の活用イメージが描きやすいため、エリアや立地条件が良ければ早期売却につながるケースも少なくありません。
ただし、この場合は解体費用が必要になります。
木造住宅であれば100〜150万円程度、鉄骨造やRC造であればさらに高額になるのが一般的です。
さらに、更地にすることで固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が数倍に増える可能性がある点はデメリットといえるでしょう。

「現状」と「更地」どちらを選べば良いの？

現状と更地のどちらが適しているかは、不動産の状態や立地、そして売主が優先したい条件によって変わります。
例えば「早く売りたい、解体費用をかけたくない」という場合は現状のまま売却するほうが有効です。
一方で「買い手がつきやすい条件で売りたい」「土地の需要が高いエリア」という場合は、更地売却のほうが有利になるケースがあるのです。
いずれにしても、まずは不動産会社に査定を依頼し、現状の価値と更地にした場合の価値を比較することが重要なのでお気軽にご相談ください。

空き家を現状で売る場合のメリットとデメリット

先述したように、現状のまま売却する方法は、費用や手間を抑えたい売主にとって有力な選択肢です。
ただし、状況によってはデメリットもあるため、両面を理解したうえで判断することが重要なので、メリットとデメリットをさらに詳しく見ていきましょう。

現状のまま売却するメリット

最大のメリットは、解体費用を負担しなくて良いことです。
木造住宅の解体には100万円以上かかるケースが多いため、その費用を省けるのは大きなメリットといえます。
さらに、建物を残したまま売りに出すことで、すぐに販売活動を始められるため、スピード感を重視する場合にも適しているのです。
そして、買主の中には「自分好みにリフォームしたい」「建て替えを前提に土地を探している」といった層も存在します。
そのような買主にとって、古家付き土地は自由度が高く、意外にも需要が見込めるのです。
したがって、現状のまま売却する方法は「余計な投資をせずにとにかく手放したい」という人に向いている方法といえるでしょう。

現状のまま売却するデメリット

一方で、築年数が古く老朽化が進んでいる建物は、買主にとって大きな負担要因になります。
耐震性や雨漏り、シロアリ被害などがある場合は、購入後に解体や補修が必須となるため、売却価格は土地相場よりも下がりやすくなります。
また、現状のまま売却する方法はターゲットとなる買主層が限られがちです。
新築用地を探している層は更地を希望することが多いため、需要が限定され、売却までに時間がかかる可能性も否定できません。
さらに、買主が住宅ローンを組む際に「築古物件は担保評価が低い」と判断され、融資が下りにくいケースもあるのです。
このように現状のまま売却する方法はいくつかのメリットとデメリットがあります。
そして、上記のことから「できるだけ費用をかけずに早く売りたい」「解体費用を負担する余裕がない」「リフォーム需要や投資需要が見込めるエリアにある」と考えていたり、判断する場合は現状のまま売却することをおすすめします。

空き家を更地にして売却する場合のメリットとデメリット

先述したように、空き家を解体し、更地にしてから売却する方法も選択肢の一つです。
建物を取り壊すことで「土地」として販売できるため、購入希望者の幅が広がりやすくなるのが特徴です。
ただし、解体費用や税金面での負担があるため、選択前にメリットとデメリットをよく比較する必要があります。

更地にして売却するメリット

更地にして売却する際のメリットは、新築需要を取り込めることです。
買主は建物の解体を考える必要がなく、すぐに新築プランを立てられるため、検討がスムーズになります。
その結果、需要が高いエリアでは早期売却につながるケースが多く見られます。
また、更地は「土地の価値」をダイレクトに示せる点も強みです。
老朽化した建物が残っていると「解体しないと使えない」というマイナス要素が目立ちますが、更地であれば純粋に立地や面積などの条件で判断してもらえます。
これにより、結果的に売却価格が高めに設定できる場合もあるのです。
さらに、ターゲットとなる買主層が広がることも見逃せません。
注文住宅を検討している人はもちろん、投資家や事業用地を探している法人など、多様な層にアピールできるのは更地ならではの魅力です。

更地にして売却するデメリット

一方で、更地にして売却するには、当然解体費用が必要です。
木造住宅であれば100〜150万円程度、鉄骨造やRC造ではさらに高額になるのが一般的です。
場合によっては数百万円規模になることもあり、売主にとって大きな負担となります。
また、解体後に問題となるのが固定資産税の増額リスクです。
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、更地にするとこの特例が外れ、翌年度から税額が数倍に跳ね上がる可能性があるのです。
売却が長引いた場合には、この税負担が売主にのしかかる点は注意が必要です。
さらに、解体後は取り返しがつかないため「建物をリフォームして活用したい」という買主候補を逃してしまう可能性もあります。
このように更地売却にもメリットとデメリットがあるため、例えば「土地需要が高く、新築用地として人気のあるエリアにある」「建物が老朽化して利用価値がない」「解体費用を負担してでも買主を広く募りたい」と判断できる場合は、更地売却を選ぶことをおすすめします。

空き家を売却する際にかかる主な費用と注意点

空き家を売却する際には売却価格を受け取るだけでなく、さまざまな費用や税金が発生します。
事前に想定しておかないと「思ったより手元に残らなかった」という事態になりかねません。
ここでは代表的な費用と注意点を解説します。

相続登記費用

空き家を相続で取得した場合、名義を変更するための相続登記が必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、未登記のままでは売却手続きが進められません。
また、登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）がかかるほか、司法書士へ依頼する場合は数万円〜10万円程度の報酬が発生します。

解体費用

更地売却を選ぶ場合には、解体費用が必要です。
木造住宅なら100〜150万円、鉄骨造やRC造なら200万円以上かかるケースもあります。
アスベストが使用されていると追加費用が発生することもあり、解体前に見積もりをしっかり確認しておくことが重要です。
また、解体後は固定資産税の軽減措置が外れる可能性があるため、売却が長引くと税負担が増える点にも注意しましょう。
空き家を売却して利益が出た場合、その差額に対して譲渡所得税が課されます。
税率は所有期間によって異なり、5年以下なら約39％、5年超えなら約20％が目安です。
ただし、自宅として使っていた空き家を売却する場合には「3,000万円特別控除」が適用されるケースもあり、大きな節税につながります。
相続で取得した空き家にも一定条件を満たせば「相続空き家の特例」が使えることがあるため、事前に確認しておくと安心です。

仲介手数料やその他費用

不動産会社に仲介を依頼する場合、仲介手数料が発生します。
売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。
また、土地を正確に測るための測量費用や境界確定費用が必要になることもあります。
さらに、古家を残したまま売却する場合には、ハウスクリーニングや残置物処分費用がかかることもあるでしょう。

まとめ

空き家を売却する方法には、現状のまま売るか、更地にして売るかの2つがあります。
どちらもメリットとデメリットがあり、立地条件や建物の状態、費用負担の余裕によって最適な選択肢は変わります。
また、売却には相続登記費用や解体費用、譲渡所得税、仲介手数料などが発生するため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。
空き家を放置すれば固定資産税や管理リスクが膨らむだけなので、早めに売却を検討することが資産を守る第一歩となります。
迷ったときは不動産会社や専門家へ相談し、最適な方法を選択することで安心して空き家問題を解決できるでしょう。