入院中でも不動産の売却は可能！3つのケース別に売却方法を解説！

不動産を売却するときには、買主との間で売買契約を交わす必要があります。
不動産の所有者が入院中であっても状況に応じて必要な手続きを踏めば売却は可能ですが、いったいどうすれば良いのかがわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は自分が入院中、親が入院中、所有者が認知症のケースにおける不動産の売却方法について解説します。

所有者である自分が入院中に不動産を売却する方法

入院中であっても、不動産の売却は不可能ではありません。
病状や体力、外出の可否などによって適切な売却方法を選択しましょう。
ここでは、自分が入院中に不動産を売却する方法について解説します。

入院中に自分で売却手続きをおこなう方法

体調が安定しており、契約内容を理解できる状態であれば自分で売却手続きを進められます。
通常、不動産売却では不動産会社への査定依頼・媒介契約の締結・購入希望者への内覧対応・売買契約の締結・決済・引き渡しの流れを踏みます。
入院中は契約締結の場に出向くのは難しいものの、オンラインツールを活用すると無理なく対応が可能です。
そのため、不動産会社を選ぶときにはオンラインでの契約締結に対応しているかどうかを確認するようにしましょう。
もしくは、不動産会社の担当者と購入希望者に自分が入院中の病院にまで来てもらって売買契約を交わす方法も一案です。

入院中に自分の代理人を立てて売却手続きをおこなう方法

自分の病状が重く外出が難しいときには、信頼できる家族や知人を代理人として不動産売却の手続きを進める方法があります。
代理人を立てるときに必要な書類は委任状、所有者の印鑑証明書、登記識別情報（権利証）などです。
委任状には「土地建物の売却に関する一切の権限を委任する」など、対象物件や売却条件を明確に書きます。
委任範囲を広く設定しすぎると不正利用のリスクがあるため、信頼できる方を代理人とするとともに、委任する内容も限定的にしておくと安心です。

入院中に名義変更をしてから売却する方法

入院中の自分に代わり、妻や子などに不動産の名義を変更してから売却活動をおこなう方法もあります。
ただし、無償での名義変更は贈与とみなされるため、贈与を受けた側に贈与税が課される点に注意が必要です。
一方で、売却によって名義変更をすれば贈与税は課されませんが、利益が発生したら売却した翌年に確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。

所有者である親が入院中に不動産を売却する方法

不動産の所有者である親が入院中に売却するには、本人の意思能力の有無が大きく影響します。
ここでは、所有者である親が入院中に不動産を売却する方法について解説します。

親が意思表示できるケース

親が契約内容を理解し、署名・押印できる状態であれば入院中でも不動産の売却は可能です。
病院から外出できないときでも、病室などで契約を交わせます。
ただし、病院によっては外部立ち入りや面会時間に制限があるため、事前に医療機関の許可を得ておくことが大切です。

子が代理人として不動産を売却する

体調や入院の事情で手続きが困難なときには、子を代理人として売却するのも一案です。
このケースでは委任状と印鑑証明書のほか、親子関係を示す戸籍謄本を用意するとスムーズです。

親から子に名義変更してから売却する

親が入院中の状態で不動産をスムーズに売却したいなら、子へ名義変更してから手続きを進める方法もあります。
親名義の不動産を子ども名義に変更する方法は、子どもが買い取るか、もしくは贈与を受けるかの2通りです。
子どもが購入するときに相場よりも安い価格に設定すると、贈与とみなされて贈与税が課されるおそれがある点に注意しましょう。
一方で、不動産を子どもに生前贈与するときには、相続時精算課税制度を利用すると2,500万円までであれば贈与税は課されません。
不動産の時価が2,500万円を超えないときには、相続時精算課税制度の利用を検討するのは一つの手です。
また、年間110万円までの贈与なら贈与税が課されない仕組みを利用し、家の持分を110万円以内に分割して毎年子へ贈与をおこなう方法もあります。

親から子に名義変更してから売却するときの注意点

親から子どもへ不動産の名義変更をするときには、ほかの相続人への配慮が欠かせません。
不動産はほかの財産と比べても価格が大きく、ケースによっては相続人同士のトラブルにつながりかねないためです。
そのため、相続人が複数いるケースにおいて、一人の子どもに不動産を生前贈与するときには同じ額の財産をほかの相続人にも生前贈与するなどの対策が必要です。
また、親が子に不動産を売却するときには、マイホーム売却時に利用できる3,000万円の特別控除を利用できない点にも注意しましょう。
したがって、このケースでは利益のすべてに対して譲渡所得税が課されることになり、親の経済的な負担が重くなるおそれもあります。

所有者が認知症で入院中のときに不動産を売却する方法

不動産の売買契約には意思能力が必要であり、本人が契約内容を理解できないときには、その契約は無効とされるおそれがあります。
そのため、認知症を患っている方が所有している不動産を売却するときには注意が必要です。
ここでは、所有者が認知症で入院中に不動産を売却する方法について解説します。

成年後見制度を利用する

不動産所有者の判断能力が認知症によって低下しているときには、成年後見制度を利用すると不動産を売却できるようになります。
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分の方を支援するための制度です。
成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。
任意後見制度は本人自らが後見人を選ぶ制度、法定後見制度は裁判所が後見人を選ぶ制度です。
不動産所有者が認知症のときには、判断能力がないため法定後見制度を利用する形となります。
法定後見制度を利用するには、まず家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があります。
成年後見人は、本人の財産管理権限を持ち、不動産売買契約の代行も可能です。
申し立てに必要な主な書類には、医師による診断書・申立書・戸籍謄本・後見登記事項証明書・財産目録などがあります。
家庭裁判所に必要書類を提出すると審判がおこなわれ、成年後見人が選任されます。
ただし、成年後見人に選ばれるのは配偶者や子どもなどの親族だけに限りません。
ケースによっては弁護士や司法書士などの専門家が選任されることもあり、思うように不動産売却を進められないこともあります。
また、選任までには1～2か月ほどの期間がかかる点も押さえておきましょう。

成年後見制度を利用して不動産を売却する方法

成年後見人が認知症の方に代わって不動産を売却するには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。
これは、売却が本人の利益に適うかを確認するためです。
許可申し立てには、売買契約書案や不動産の査定書、売却理由・資金の使途を記載した書面などが必要です。
許可が下りるまで売却はできないため、余裕を持ったスケジュールを立てる必要があります。

まとめ

不動産所有者である自分が入院中のときにはオンラインツールを活用したり、購入希望者と不動産会社の担当者に病室に来てもらったりすると売却が可能です。
所有者である親が入院中のときには子を代理人に立てる、子へ名義を変更してから売却する方法があります。
また、所有者が認知症を患って判断能力がないケースでも、成年後見制度を利用すると不動産を売却できるようになります。