オーナーチェンジ物件の売却は難しい？成功のコツや流れも解説

入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件をいざ売却しようとしても、なかなか買い手が見つからずにお悩みではありませんか。
投資用物件は購入層が限定されるだけでなく、居住中のため内覧ができず住宅ローンも利用しにくいため、スムーズに売却を進めることが難しい傾向にあります。
本記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい3つの理由を紐解いたうえで、売却を成功させるための改善策やアピールポイント、そして査定から引渡しまでの全体の流れについて解説します。
少しでも好条件でオーナーチェンジ物件の売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい3つの理由

オーナーチェンジ物件の売却にあたっては、売れにくい要因をおさえる必要があります。
まずは、需要の少なさやローンの厳しさなど、売却しにくい理由について解説していきます。

購入層が限定される

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で引き継ぐため、購入後すぐに自分で住みたい方には選ばれにくい傾向にあります。
そのため、買い手は家賃収入を目的とする投資家が中心となり、購入を検討する層は限られやすくなります。
また、投資家は立地だけでなく、利回りや今後の収支も含めて慎重に確認することが多いです。
さらに、価格が高くなりやすい広めの住戸は、投資対象として比較されにくい場合もあります。
このように、需要が限られやすいため、成約まで時間がかかることがあります。

内覧ができない

入居中の物件は、住んでいる方への配慮が必要なため、売却中でも自由に内覧をおこなうことが難しいです。
そのため、買い手は写真や図面をもとに判断することになり、購入に慎重になりやすい傾向にあります。
とくに、室内の傷み具合や設備の状態は実際に見て確認しにくく、不安を感じる方も少なくありません。
また、日頃の管理状況まで把握しづらいため、見えない負担を気にされることもあります。
引渡し後の修繕対応は新しいオーナーが担うため、買い手は費用を多めに見込んで検討することがあります。
このように、物件の魅力が伝わりにくいことが、売却期間の長期化につながる場合もあるのです。

ローン審査の厳しさ

オーナーチェンジ物件は収益不動産として扱われるため、購入時には住宅ローンではなく、投資用ローンを使うことが一般的です。
投資用ローンは住宅ローンより条件が厳しくなりやすく、資金計画をしっかり立てておく必要があります。
金融機関は買い手の年収や勤務先だけでなく、物件の収益性や担保価値もあわせて確認します。
そのため、家賃水準や築年数、修繕状況などによっては、審査が慎重に進むこともあるのです。
さらに、自己資金を多めに求められる場合もあり、購入を考えていても進めにくくなることがあります。
このように、融資のハードルが高くなりやすいことも、売却に時間がかかる理由のひとつです。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功に導くための方法

前章では、オーナーチェンジ物件が売れにくい理由について述べましたが、適切な対策も知っておくことが重要です。
ここでは、物件の価値を高めて売却を成功させるための、具体的な改善策について解説します。

利回りと稼働率の向上

売却を進めるには、まず物件の収益性を買い手にわかりやすく伝えることが大切です。
そのためには、募集条件の見直しや共用部の手入れをおこない、空室を減らして入居率を高める工夫が役立ちます。
また、給湯器やエアコンなどの設備を見直しておくことで、入居者に選ばれやすい物件として伝えやすくなります。
こうした改善内容を整理しておけば、管理状況の良さも買い手に伝わりやすくなるでしょう。
さらに、家賃水準や入居状況をまとめて示すことで、購入後の収益もイメージしてもらいやすくなります。

安定した収入の提示

投資家にとっては、毎月どれだけ安定した収入が見込めるかが、購入を考えるうえで重要なポイントになります。
そのため、月額賃料だけでなく、共益費や更新料なども含めて、収入の内容を整理しておくことが大切です。
また、家賃収入から必要な支出を差し引いた収支の見通しも、あわせて示しておくと伝わりやすくなります。
さらに、数年分の収支表を用意しておけば、買い手も運用後の流れを具体的にイメージしやすくなるでしょう。
年間の収入と支出を分けて見せることで、購入後にどの程度の収益が見込めるかも把握しやすくなります。
このように、数字をわかりやすく整理して示すことが、前向きな検討につながりやすくなります。

実績ある会社の選び方

売却活動では、オーナーチェンジ物件の取扱実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。
実績を確認する際は、収益物件の成約事例や、投資家への提案に慣れているかを見ておくと良いでしょう。
また、賃料や契約条件をまとめた資料をわかりやすく整えられるかどうかも、確認しておきたいポイントです。
くわえて、法人を含めた幅広い買い手に情報を届けられる会社であれば、販路を広げやすくなります。
物件の魅力を数字や資料で整理し、相手に合わせて伝えられる体制が整っているかも見ておくことが重要です。
このような会社に依頼することで、売却をスムーズに進めやすくなります。

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オーナーチェンジ物件を売却する流れ

ここまで、売却成功のための対策を解説しましたが、実際の売却手続きの全体像もおさえておきましょう。
最後に、査定依頼から書類準備、そして引渡しに至るまでの流れについて解説していきます。

査定評価と書類の準備

査定を依頼する際は、建物の状態だけでなく、家賃収入や入居状況もあわせて見られることを理解しておくことが大切です。
とくに、現在の賃料や契約期間、更新状況などは、査定価格を考えるうえで重要な情報になります。
そのため、賃貸借契約書や賃料明細表を整理し、修繕履歴もまとめておくと話を進めやすくなります。
また、周辺の賃料相場や過去の募集条件も把握しておくと、査定額の背景を理解しやすくなるでしょう。
こうした情報がそろっていると、買い手にも管理状況の良さが伝わりやすくなります。
必要書類をあらかじめ整理しておけば、その後のやり取りもスムーズに進めやすくなります。

媒介契約の種類と注意点

査定内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、具体的な売却活動を少しずつ進めていきましょう。
媒介契約にはいくつか種類があり、それぞれ依頼の仕方や売却活動の進め方に違いがあります。
たとえば、1社のみに依頼する契約もあれば、複数社へ同時に依頼できる契約もあります。
そのため、ご自身の売却方針や進めたいペースに合った種類を選ぶことが大切です。
また、契約前には販売価格や広告の進め方、活動報告の頻度まで確認しておくと安心しやすくなります。
こうした点をあらかじめ整理しておくことで、売却中も落ち着いて判断しやすくなるでしょう。

契約から引渡しまでの流れ

購入希望者と条件がまとまったら、売買契約を結び、引渡しに向けた準備を進めていきます。
契約後は、残代金の決済日を調整しながら、関係先と連携して引き継ぎの準備を整えることが大切です。
また、入居者へは賃貸借契約の引き継ぎに関する案内をおこない、家賃の送金先などの変更点を伝えます。
決済当日は、残代金の受領や必要書類の確認をおこない、鍵や管理資料の引渡しを進める流れが一般的です。
その後は、名義変更や管理体制の切り替えが、問題なく進んでいるかを確認しておくと良いでしょう。
このように、手続きを順番に整理して進めることで、引渡しまで落ち着いて対応しやすくなります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、購入層が投資家に限られやすいことや内覧のしにくさ、ローン審査の厳しさから売却が難しくなりやすい傾向にあります。
売却を進めるには、空室対策による利回りの改善や収支見通しの整理をおこない、実績のある不動産会社へ依頼することが大切です。
査定依頼から書類準備、媒介契約、売買契約、引渡しまでの流れを把握しておくと、手続きを落ち着いて進めやすくなります。
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