不動産売却の注意点について！売却の流れ・会社選び・費用まで解説

不動産を売却するとき、多くの方が「何から始めれば良いのか」「どんな注意点があるのか」と悩まれるかと思います。
売却の流れやリスクを理解せずに進めると、思わぬトラブルで余計な時間や費用がかかることがあるのです。
本記事では、基本的な不動産売却の流れに加えて、会社選びや価格査定、契約時の注意点、費用や税金、離婚や相続といった事情別のポイントまで解説します。

不動産売却の基本的な流れと注意点

不動産の売却は、「準備→査定→媒介契約→販売活動→契約→引き渡し」という流れで進みます。
一見するとシンプルに思えるかもしれませんが、それぞれの段階で注意点があり、理解をしていないと思わぬトラブルが発生する恐れがあるのです。
そのため、不動産を売却する際の注意点を売却時の流れと併せて解説しますのでご参考になさってください。

準備段階でのつまずきを防ぐ

最初に重要なのは必要書類や物件の状態を整えることです。
登記簿謄本や図面、固定資産税の納税通知書などを早めに揃えておくと、売却の進行がスムーズになります。
また、土地の境界が不明確なまま販売を進めると後に問題となるため、測量や隣地との確認は行っておくと良いでしょう。
なお、古い家屋では残置物がトラブルの火種になりやすいため、整理や処分も欠かせません。

査定では根拠を確かめる

査定額を提示されたとき、多くの方が「できるだけ高く売りたい」と考えるかと思います。
高い査定額を提示されると、その場で決心したくなることもあるかと思いますが、根拠のない高額査定は売却の長期化を招きやすいため注意が必要です。
そのため、単に金額の高さだけでなく、どのようなデータや事例をもとに算出しているかを確認することが重要です。
なお、自分で不動産の取引価格を調べることができるものもあるため、まず知りたい方は「不動産情報ライブラリ」をご活用ください。（国土交通省：「不動産情報ライブラリ」取引価格の参考となる情報について）

媒介契約は契約形態を理解する

不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般・専任・専属専任の3種類があります。
それぞれ活動の範囲や報告義務に違いがあるため、契約内容を理解せずに選ぶと、希望通りの販売が進まない場合があります。
また、担当者との連絡頻度や報告の方法を事前に決めておくことで、進捗の不透明さを防げますので、忘れずに決めておきましょう。（国土交通省：不動産取引の媒介契約って？）

販売活動では信頼を築く姿勢が大切

販売活動では、内覧時の対応がポイントになります。
清掃や整理整頓はもちろん、照明や香りなど細かな点が売却できるかどうかを左右します。
そのほかにも、物件に関する告知事項を正直に伝えることは欠かせません。
なお、雨漏りやシロアリ被害などを隠すと、契約後に契約不適合責任を問われ、賠償請求を受ける可能性がありますのでご注意ください。（国土交通省：「契約不適合責任について」住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント）

契約と引き渡しの段階で確認を怠らない

売買契約書には手付金の金額や引き渡し条件、付帯設備の扱いなどが明記されます。
内容を十分に確認せずに署名捺印すると、後から「聞いていなかった」とトラブルになるケースも少なくありません。
また、住宅ローン残債がある場合は、決済と同時に残債を一括返済し、抵当権を抹消しなければ引き渡しは完了できません。
さらに、鍵や公共料金の精算を含めた最終確認を怠ると、後日思わぬクレームにつながることもあります。
このように、不動産売却は単なる取引ではなく、段階ごとに多くの注意点が潜んでいます。
流れを理解し、準備を早めに整えておくことこそが、安心して売却を進めるための最初のステップになるのです。

不動産会社選びと価格査定で気を付けたいポイント

不動産を売却する際に特に大きな影響を与えるのが、不動産会社の選び方と価格査定です。
この2つを適切に進められるかどうかで、売却の成否が変わってくるのです。
ここでは、不動産会社選びと査定に関して、売却を進めるうえで特に注意していただきたい点を整理します。

不動産会社選び

不動産会社を選ぶ際にまず確認していただきたいのが、会社の得意分野と取引実績です。
たとえば、戸建て・マンション・土地・収益物件など、それぞれに専門性があります。
対象となる物件と会社の強みが合致しているかどうかで、販売戦略や成約スピードに違いが出てくるのです。
また、売却活動は数か月から半年以上かかる場合もあるため、担当者との相性も見逃せません。
説明の分かりやすさ、進捗報告の頻度、連絡の迅速さといった要素は大切な不動産の売却を依頼する上で重要な観点でしょう。
さらに、販売活動における情報発信の力も会社選びの基準となります。
インターネット広告や不動産ポータルサイト、地域ネットワークなど、どのような媒体を活用しているかで購入希望者へのリーチは大きく変わります。
このように不動産会社を選ぶうえではいくつかの要素があるため、しっかりと考えて自分に合った不動産会社を探し出しましょう。
なお、弊社は東大阪市の不動産売却を得意としており、実際の取引実績は下記よりご確認いただけます。

価格査定

査定には、データをもとに概算を出す「机上査定」と、現地を訪れて建物の状態や周辺環境まで確認する「訪問査定」があります。
そして、売却を前提とする場合は、訪問査定で実際の物件状況をより正確に確認することが欠かせないでしょう。
また、査定額は会社によって異なり、数百万円単位の差が出ることもあります。
そのため注意したいのは、先述したように相場を無視した高額査定です。
根拠のない価格を提示された場合、販売開始後に価格を下げざるを得なくなり、結果的に「売却の長期化」や「値引き幅の拡大」を招くリスクがあります。
そのため、査定の根拠がどのような取引事例やデータに基づいているかを確認することが不可欠です。
具体的には「近隣の取引事例」「公示地価や路線価」「市場の需要動向」といった複数の要素を総合的に踏まえておくと良いでしょう。
弊社では、訪問査定のみになりますが「100枚以上の売却査定価格報告書」を基に、周辺環境や市場動向に加えて、買い手のニーズも網羅した査定が可能です。
東大阪市で不動産の売却を検討している方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

契約から引き渡しまでに発生しやすい注意点

不動産売却の流れが進むと、いよいよ契約と引き渡しに移ります。
この段階は取引の最終局面であり、小さな見落としが大きなトラブルにつながるため注意が必要です。
まず、注意したいのが売買契約書で、手付金の金額、引き渡し時期、付帯設備の扱いなどが詳細に記載されています。
内容を十分に確認せず署名捺印すると、後から「聞いていなかった」という行き違いが起きることがあるのです。
そのため、網羅的に確認することは前提として、特に付帯設備や修繕の取り決めは曖昧にしないことが重要です。
次に不動産を売却する際に住宅ローンが残っている場合は、決済と同時に残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消が済まなければ、買主へ所有権移転登記ができず、引き渡しが完了しないため要注意です。
そして、引き渡し時には公共料金や管理費の精算、鍵の受け渡しといった細かな確認が欠かせません。
これらを怠ると、後日トラブルの原因となりやすいため注意しましょう。
このように契約から引き渡しの流れでは、書面の確認や残債処理、精算手続きなどを丁寧に進めることが求められます。
なお、不動産の売却は人生で何度もする方は多くなく、難しい点が多いかと思います。
どんな些細なことでも構いませんので、東大阪市の不動産売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

売却時にかかる費用と税金の注意点

不動産売却では売却価格に目が行きがちですが、実際には「仲介手数料」「印紙税」「抵当権抹消登記の費用」「譲渡所得税」などもかかります。
事前に把握しておかないと、手元に残る金額が想定より少なくなる可能性があるため注意が必要です。
まず代表的な費用として、不動産会社へ支払う仲介手数料があります。
一般的には「売却価格×3％＋6万円＋消費税」という計算式で上限が定められており、数十万円から場合によっては百万円を超えることもあるのです。
次に、売買契約書を作成するときの印紙税があります。
契約金額によって税額が異なり、数千円から数万円程度を負担することになります。
そのほかに、住宅ローンが残っている場合には抵当権抹消登記の費用が必要です。
司法書士へ依頼するケースが一般的で、数万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
さらに忘れてはならないのが税金です。
不動産の売却で利益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。
所有期間が5年を超えているかどうかで税率が異なり、長期譲渡所得は20％程度、短期譲渡所得は39％程度と負担に差があります。
特別控除や軽減措置が適用できるケースもあるため、条件を確認しておくことが大切です。
このように、不動産売却には手数料・登記費用・印紙税・譲渡所得税など複数の出費が伴います。
費用や税金を正しく理解し、あらかじめ資金計画に組み込んでおくことで、安心して売却を進められるでしょう。

離婚や相続など事情別に押さえておくべき注意点

不動産売却は、離婚や相続といった事情がきっかけとなることも少なくありません。
こうしたケースでは感情面や法律面の調整が絡みやすく、通常の売却よりも注意が必要です。
まず離婚に伴う売却の場合、不動産の所有者が夫婦二人であることが多いため、双方の合意が不可欠です。
一方が売却に前向きでも、もう一方が同意しなければ手続きは進められません。
また、財産分与の対象ともなるため、売却代金の分配方法についても事前に取り決めを行っておくことが望ましいでしょう。
次に相続物件の売却では、相続人全員の同意が必要になります。
相続登記が未了の場合、まずは相続人の名義に登記を変更しなければ売却はできません。
また、複数の相続人がいる場合は意見がまとまりにくく、売却のタイミングが遅れる要因となることもあります。
そのため、相続人同士の合意形成を早めに進めておくことが大切です。
加えて、相続税の納税資金を確保するために売却するケースでは、期限までに売却手続きを終えられるようスケジュール管理も重要です。
なお、申告期限は被相続人が死亡したと認識した翌日から10か月以内と短いため、余裕を持った計画が求められるので注意しましょう。
このように、離婚や相続といった事情が絡む不動産売却では、通常の売却よりも手続きの複雑さが増します。
関係者間でしっかりと話し合いを行い、必要に応じて専門家へ相談することで、円滑に売却を進められるでしょう。

まとめ

不動産売却には流れの理解や会社選び、費用や税金への備えなど、押さえるべき注意点が数多くあります。
一つひとつを正しく把握しておけば、余計なトラブルを避けて安心した取引が実現できるでしょう。
東大阪市で不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽に弊社へご相談ください。