負動産を相続したらどうなる？税金や管理費の負担と処分方法についても解説

不動産の相続では、必ずしも資産価値の高い物件ばかりが引き継がれるわけではありません。
利用価値がなく管理費や固定資産税ばかりがかかる「負動産」を相続してしまうと、大きな負担となる可能性があります。
本記事では、負動産の基本的な特徴や相続時のリスク、処分や回避の方法について解説します。

負動産とは？相続で問題となる理由とリスクを解説

「負動産」とは、資産価値が乏しく売却が困難な一方で、維持管理や税金といった負担だけが発生する不動産を指します。
典型的な例としては、長期間使われていない空き家、再建築不可の物件、需要の少ない地方の土地などが挙げられます。

公的調査が示す所有者の実情

国土交通省が実施した「令和5年度 土地問題に関する国民意識調査」では、未利用地の所有者に保有することで感じる負担はあるかという聞き取りを行ったそうです。
すると、管理業務（草刈り等）に負担を感じている、または感じると思うと回答した方が58.0%と最も高い数値となりました。
そのほか、金銭面の負担（税金や管理費用）が40.8%、距離的な負担（遠方にある）が27.4%、手放す際の手続き面の負担（売却や相続）が26.1%といった調査結果になっています。
この調査結果からも、負動産が多くの家庭で大きな悩みとなっている現状がうかがえるでしょう。（国土交通省：令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について）

相続時に負動産が抱えるリスク

相続によって負動産を引き継ぐと、次のようなリスクが発生します。

●固定資産税や管理費の継続的な負担
●管理不全による近隣トラブル
●相続登記の義務化への対応
●売却困難による処分の長期化
●共有による親族間トラブル

それぞれどのようなリスクがあるのか解説していきます。
固定資産税や管理費の継続的な負担
利用していなくても固定資産税は必ず発生します。
たとえば、地方の小規模な土地であっても年間数万円、住宅地であれば数十万円単位の税金が発生することもあるのです。
さらに、草刈りや修繕などの管理費も重なり、国土交通省の調査では未利用地の管理費は「年間1万～5万円未満」が最多で、5万～10万円未満も約14％を占めています。（国土交通省：令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について）
こうしたことから、資産として価値を生まない不動産に費用だけがかかるという状況は、家計に深刻な負担を与えるのです。
管理不全による近隣トラブル
空き地や空き家を放置すれば、「雑草が伸びて害虫が発生」「老朽化した建物が倒壊」などのトラブルを生む可能性があります。
さらに、行政から「特定空家」に指定され、勧告を受けると固定資産税の算出基準となる評価額が6分の1に軽減される住宅用地特例が適用されなくなります。
その結果、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる恐れがあり、所有者にとって金銭的な負担が一気に増すリスクがあるのです。
そのため、利用予定がない空き地や空き家であっても、定期的な点検や草刈りなどの維持管理は欠かせません。（国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置）
相続登記の義務化への対応
令和6年4月から、相続登記が義務化されました。
罰則としては、相続発生から3年以内に登記をしないと過料（10万円以下）が科される可能性があります。
これまで「相続登記を放置したまま」というケースは珍しくありませんでしたが、今後は法的に放置できなくなるのです。
なお、登記が済んでいなければ売却や処分もできず、相続人全員の同意を得る手続きも複雑化するため、結果として余計なトラブルを招きやすくなります。（東京法務局：相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）～なくそう 所有者不明土地！～）
売却困難による処分の長期化
需要の少ないエリアや交通の便が悪い地域の不動産は、市場に出しても買い手が見つからないケースが多くあります。
また、不動産会社に仲介を依頼しても数年売れ残ることもあり、その間も固定資産税や管理費の支払いは続きます。
中には「隣地所有者への譲渡」や「自治体への寄付」などを検討する方もいますが、条件を満たさないと受け入れてもらえず、結局売却できないというケースも少なくありません。
共有による親族間トラブル
相続人が複数いる場合、負動産の扱いを巡って意見が分かれることは珍しくありません。
売却したい方と維持したい方が対立し、話し合いがまとまらずに放置されると、固定資産税は全員にかかり続けます。
特に共有名義のままでは単独で売却や処分を進めることができないため、手続きがストップしやすいのです。
結果として「誰も使わないのに手放せない」という悪循環に陥るリスクがあります。

制度面での他の動き

こうした問題を受けて、2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」がスタートしています。
これは条件を満たせば不要な土地を国に引き渡せる制度で、負担金を納める必要はあるものの「相続したが利用予定がない土地」を処分する有効な手段の一つです。（法務省：相続土地国庫帰属制度について）
上記のように、負動産は相続人に大きな経済的・心理的負担をもたらす可能性があります。
そのため、リスクを知るだけでなく、実際にどのように処分や回避ができるのかを考えておくことが重要です。
次に、負動産を処分するための代表的な方法を整理して解説します。

負動産を処分する方法について

相続で引き継いだ不動産が利用できないまま負担となる場合、放置するのではなく処分を検討することが重要です。
ここでは代表的な処分方法と、それぞれの特徴や注意点を解説します。

売却する方法

最も一般的なのは、不動産会社を通じて売却する方法です。
ただし、需要の少ないエリアや条件の悪い土地は、買主が見つかるまで時間がかかることがあるので注意が必要です。
その場合は価格を下げたり、隣地所有者へ声をかけることで売却が進むケースもあります。
また弊社では、不動産売却における仲介か買取の2択をご用意しております。
お客様の状況に合わせた最適なご提案をいたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。（弊社について：株式会社SR総合不動産は空き家・相続の対応も長けております！）

寄付や譲渡を利用する方法

自治体や公共団体への寄付を検討する方もいますが、実際には受け入れ条件が厳しく、思うように進まないことが多いです。
また、親族や隣地の所有者に譲渡する方法もあります。
処分を急ぎたい場合には有効ですが、譲渡先との調整や契約内容の明確化が欠かせません。
そのため、負動産の売却でお困りの方がいらっしゃいましたら、まずは弊社へご相談ください。（弊社について：株式会社SR総合不動産は空き家・相続の対応も長けております！）

相続土地国庫帰属制度を活用する

先述したように、相続土地国庫帰属制度は2023年4月から始まった、不要な土地を国に引き渡すことができる新しい仕組みです。
対象は土地に限られますが、建物を取り壊せば制度を利用することができる場合もあります。
ただし、引き渡しには審査があり、地中埋設物がないことや境界が明確であることなどが条件です。
さらに、10年分の管理費用に相当する「負担金」を納める必要があります。
条件をクリアすれば、管理の負担や固定資産税の支払いから解放されるため、処分が難しい土地を抱えている場合には有効な選択肢といえるでしょう。（法務省：相続土地国庫帰属制度について）
以上のように、負動産を処分する方法には売却・寄付・国への引き渡しなどいくつかの選択肢があります。
それぞれ条件や費用、時間的な負担が異なるため、自分の状況に合った方法を早めに検討しておくことが大切です。

相続放棄で負動産の所有を回避する方法について

先述したように負動産を引き継ぐと、利用していないのに固定資産税や管理費などの負担が継続的に発生します。
そのため、どうしても利用する予定がない場合には「相続放棄」という選択肢を検討することが所有を回避するための方法になります。

相続放棄とは

相続放棄とは、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述することで、相続人としての権利と義務を放棄する手続きです。
これにより、対象となる不動産だけでなくプラスの財産も含めて一切の相続を受けなくなります。
なお、手続きを行うことで負動産を所有する義務から解放される一方、他の財産も引き継げない点に注意が必要です。

相続放棄の手続きの流れ

相続放棄の手続きは大まかに、「費用の準備→書類の用意→財産調査→家庭裁判所への申述→照会書への回答→受理通知書の受領」の流れで進めていきます。
費用の準備
家庭裁判所に申述するための費用が必要です。
自分で手続きを行う場合は3,000～5,000円程度ですが、弁護士などの専門家に依頼する場合は3万～5万円以上かかります。
書類の用意
相続放棄申述書のほか、被相続人の住民票除票や戸籍謄本に加えて、申立人の戸籍謄本などを揃えます。
必要な書類はケースによって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
財産調査
相続放棄をするとプラスの財産も含めて一切相続できなくなります。
そのため、被相続人の財産を調査し、資産より負債が多いかどうかを確認することが欠かせません。
家庭裁判所への申述
相続人本人、または代理人である弁護士が家庭裁判所に相続放棄を申し立てます。
申立先は被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。
照会書への回答
申述後、家庭裁判所から「相続放棄の意思に間違いがないか」を確認する照会書が届きます。
必要事項を記入し、速やかに返送します。
受理通知書の受領
内容に問題がなければ「相続放棄申述受理通知書」が届き、正式に相続放棄が認められます。
これで負動産を含む一切の財産を相続しないことが確定します。
このように手続き自体は流れが明確ですが、期限（3か月以内）を過ぎると放棄が認められないため、早めの判断と準備が必要です。

相続放棄以外の選択肢

相続放棄を選ぶと、不動産を含めすべての財産を受け取れなくなります。
そのため、プラスの財産もある場合には「限定承認」という制度を検討する余地があります。
限定承認とは、相続によって得られるプラスの財産の範囲内で、借金などのマイナスの財産を清算する手続きです。
これにより、負債が資産を上回る場合でも自己資金から支払う必要はなく、資産の範囲内で債務を処理できます。
ただし、限定承認は相続人全員の合意が必要であり、手続きも煩雑で時間がかかるのが難点です。
また、相続税の申告が必要になるケースもあるため、専門家のサポートを受けながら慎重に進める必要があります。
相続放棄と限定承認はそれぞれメリット・デメリットが異なるため、負動産や家族の状況を踏まえて選択することが大切です。

まとめ

不動産の相続では、負動産が大きな負担となるケースも少なくありません。
しかし、処分方法や相続放棄・限定承認といった制度を正しく理解すれば、余計なトラブルを避けることができます。
相続や負動産の扱いにお悩みの方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。（弊社について：株式会社SR総合不動産は空き家・相続の対応も長けております！）