契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いも解説

不動産の売却を検討するなかで、「契約不適合責任」という言葉を耳にし、従来のルールと何が変わったのか不安に感じていませんか。
改正内容を知らずに売却を進めてしまうと、物件の引渡し後に予期せぬトラブルに巻き込まれ、売主として重い責任を負うリスクがあります。
本記事では、2020年の民法改正で導入された契約不適合責任と従来の瑕疵担保責任との違いや、売主がおさえておきたい実務上のポイントについて解説します。
法改正に対応した安全な不動産取引をおこないたいとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

民法改正による契約不適合責任の概要

不動産取引のルールが大きく変わった今、その基本となる変更点からおさえる必要があります。
まずは、2020年の改正背景や取引への影響について、解説していきます。

改正の背景と目的

「瑕疵担保責任」は2020年4月1日の民法改正により「契約不適合責任」へと変更されました。
これは、民法制定以来約120年ぶりの大改正であり、不動産売買の実務にも影響を与える重要な内容です。
改正前の旧法における「瑕疵」という言葉は専門性が高く、当事者間での認識にずれが生じやすいという側面がありました。
また、現代の取引感覚や国際的な契約ルールに合わせるため、従来の考え方からの調整も求められていたのです。
そこで新法では、「種類・品質・数量」が契約内容と適合しない状態を「契約不適合」と定義し、判断基準を契約書の記載内容に移すよう整理されました。

売主・買主への影響

今回の改正により、買主は損害賠償や解除にくわえ、追完請求や代金減額請求といった選択肢も活用できるようになりました。
たとえば、雨漏りが見つかった場合はまず修補を求め、難しければ代金の減額を協議するなど、状況に応じた対応がしやすくなっています。
解除も不適合が軽微でない場合には検討しやすくなり、買主保護の幅が広がりました。
その一方で、売主には物件の状態を正確に伝え、重要事項説明書や物件状況確認書、図面や写真で合意内容を明確に残す姿勢が求められます。
損害賠償には売主の過失が必要とされるため、日頃の点検や記録の積み重ねが信頼確保につながります。

従来の制度との違い

旧法では「瑕疵」があるかどうかの解釈に幅があり、当事者間で説明のすり合わせに時間がかかる場面も少なくありませんでした。
これに対し新法では、「契約内容に適合しているか」が判断の中心となり、契約書の内容そのものが取引の重要な基準となっています。
そのため、建物状況調査を事前におこない、結果を資料として示したうえで、契約条件に反映させる流れも広がってきました。
こうした準備を整えておけば、売主は物件の状態を具体的に伝えやすくなり、買主も納得したうえで判断しやすくなります。
今回の改正は、契約で品質の範囲を共有し、双方が安心して引渡しまで進めるための土台を整えるものと言えるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の注意点について！売却の流れ・会社選び・費用まで解説

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

前章では、契約不適合責任の民法改正の概要を述べましたが、何が変わったのか気になりますよね。
ここでは、新旧ルールの法的な性質や対象範囲の違いについて解説します。

両責任の法的性質

旧法の瑕疵担保責任は、法律が特別に定めた責任として位置づけられ、一定の不具合があれば売主が責任を負うという仕組みでした。
これに対して契約不適合責任は、契約どおりに履行されているかを基準に判断する責任として、整理されています。
つまり、隠れた不具合の有無よりも、契約で約束した内容に適合しているかを確認する考え方へと転換されたのです。
この考え方は売買契約だけでなく、工事などの完成を約束する請負契約にも共通するため、より統一的に説明できます。
不動産実務では、重要事項説明書や契約条項が判断基準となり、仲介会社が整えた資料が双方の合意形成を支える役割を担います。

対象となる不適合範囲

契約不適合の対象は建物の不具合に限られず、「種類・品質・数量」といった契約で定めた内容全体におよびます。
品質の不適合には、雨漏りなどの現象だけでなく、給排水や空調設備の性能不足も含まれるのが特徴です。
種類の不適合は、約束した仕様と異なる素材や仕上げが使われている場合などで、図面や仕様書の記載が確認の基準になります。
数量の不適合は、敷地面積や付属物の数が契約と異なるケースであり、測量図や一覧表での確認が欠かせません。
さらに、所有権や利用範囲が契約と違う場合も対象となるため、登記や境界情報を事前に整えることが重要です。

買主が行使できる権利

契約不適合責任のもとで買主が行使できる権利は、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つに整理できます。
まず追完請求は、修補や代替物の引渡しを求めて約束どおりの状態に近づける方法で、実務でも基本となる手段です。
追完が難しい場合は代金減額請求を選び、契約内容との差を金額で調整して解決を図ります。
また、売主に帰責事由がある場合は損害賠償請求が可能で、本来得られた利益も検討対象になります。
不適合が軽微でなければ契約解除も行使でき、早めに通知しておくと対応が整理しやすくなるでしょう。
なお、不適合を知ってから1年以内に通知する必要があるため、段階的な選択肢を踏まえて協議を進めることが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における契約不適合責任について！売主が避けたいリスクも解説

契約不適合責任下での不動産売却対策

ここまで、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを解説しましたが、実際に売る際のポイントもおさえておきましょう。
最後に、トラブルを回避するための告知や特約について、解説していきます。

不具合の告知とポイント

契約不適合責任では、売主が把握している不具合を契約に反映し、事前に共有することが重要です。
把握できている点は物件状況確認書へ記載し、写真や補修履歴を添えて説明すると、買主も判断しやすくなります。
事前に知ったうえで合意した内容を書面に残せば、引渡し後も認識のずれを防ぎやすくなるでしょう。
また、建物状況調査で現状を客観的に把握してから条件を整理すれば、納得感のある契約につながります。
仲介会社と連携して説明事項を確認しておくことで、書面の整合性が保たれ、引渡しまで円滑に進めやすくなります。

設備確認と防止策

給湯器や換気扇などの設備は生活に直結するため、引渡し前に動作を確認し、その状態を共有しておくことが大切です。
電源のオンオフや水漏れの有無などを項目化し、立ち会い時に同じ手順で確認してチェックリストに残せば、認識のずれを防ぎやすくなります。
あわせて、付帯設備表で動作状況を「可・否」で示しておけば、引渡し時の説明もスムーズに進みます。
また、取扱説明書や保証書の保管場所、メーカー名や型番を整理しておくと、買主も安心して使用できるでしょう。
万が一補修が必要な場合は、仲介会社の提携サービスなどを活用して費用や工程を見える化し、計画的に整えることが有効です。

免責特約の活用と限界

免責特約は、一定範囲で契約不適合責任を負わないことを定め、責任の線引きを明確にする条項です。
活用する際は、対象や期間を具体的に記載し、買主が理解したうえで合意した内容を書面に残します。
設備は現状のまま引渡すことや、検査結果の範囲で合意することなどを契約書に明示し、説明と文言を一致させることが重要です。
重要事項説明書や添付資料とも整合を取り、仲介会社と確認しておくと、引渡し後も説明がぶれにくくなります。
さらに、既存住宅売買瑕疵保険も検討すれば、補修への備えが整理され、双方にとって納得感のある取引につながります。

▼この記事も読まれています
家を高く早く売却するならホームステージング？効果や費用相場について解説

まとめ

民法改正により、契約内容との不一致が責任の対象となり、契約書で条件を明確化して合意内容を残すことが重要です。
契約不適合責任は契約の履行責任として整理され、買主は修補や代金減額を含む4つの権利から、状況に応じた解決を選べます。
不具合や設備の状態を正確に告知し、免責特約や建物状況調査を活用することで、円滑な取引につながります。
東大阪市にある不動産の売却・買取をご検討中の方は、SR総合不動産売却にお任せください。
SUUMOからの問い合わせ件数1位の弊社が、お客様に寄り添ったサポートをさせていただきます。
買取価格を最大10%上げることも可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。