所有者が行方不明でも不動産は売却できる！売却方法についても解説

親族などが行方不明の状態が長く続くと、安否確認だけでなく、行方不明者の財産に関することも問題になってきます。
たとえば、行方不明の方が所有する不動産を処分したい場合はどうすれば良いのかなど、悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、所有者や共有名義人が行方不明になっている不動産の売却方法について解説します。

失踪宣告とは？

共有名義の不動産を所有している場合、不動産の管理や固定資産税の支払いなども共同でおこなうのが基本です。
もし、共有者のなかに行方不明の方がいると、行方不明者の分の管理や税金の支払いも、ほかの共有者が負担し続けることになります。
また、不動産を処分したい場合には、共有者全員の同意がなければ売却できません。
では、行方不明の共有者がいる場合は、不動産を売却できないのでしょうか。
そのような場合は、以下のような手続きをすれば売却が可能になります。

●失踪宣告を受ける
●不在者財産管理人を選任する

まずは、失踪宣告について解説します。

失踪宣告とは

失踪宣告とは、行方不明の方について、法律上死亡したとみなす制度です。
失踪宣告を受けると、行方不明者の財産の相続手続きが可能になり、不動産も売却できるようになります。
失踪宣告には、以下の2種類があります。
1つ目は、「普通失踪」です。
普通失踪とは、行方不明者の生死が7年間わからない場合に、親族などが家庭裁判所に申し立てることにより、法律上死亡したとみなす失踪宣告です。
申し立てが承認されると、行方不明者が失踪した日から7年経った日が死亡日になります。
2つ目は、「特別失踪（危難失踪）」です。
特別失踪（危難失踪）とは、戦争や震災など死亡の原因になるような危難に遭遇し、危難が去ったと判断される時点から1年間生死がわからない場合に適用される失踪宣告です。
申し立てが承認されると、危難が去ったと判断される時点で亡くなったものみなされます。

失踪宣告を申し立てる方法

普通失踪、特別失踪（危難失踪）のいずれであっても、失踪宣告を受けるためには、申し立てが必要です。
申立人
申し立てができるのは、行方不明者と利害関係のある方です。
たとえば、行方不明者の配偶者や相続人が該当します。
申立先
申し立ては、行方不明者が住んでいた住所地の家庭裁判所です。
申立人の居住地の裁判所ではないため注意してください。
申し立てをおこなう際には、以下の書類が必要になります。

●申立書
●行方不明者の戸籍謄本（全部事項証明書）
●行方不明者の戸籍附票
●失踪を証明する資料
●申立人の利害関係を証明する資料（戸籍謄本（全部事項証明書））

失踪を証明する資料とは、「家出人捜索願出証明」や、戻ってきた郵便物などです。
申立人の利害関係を証明する資料は、戸籍謄本（全部事項証明書）を準備すると良いでしょう。

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行方不明者の不動産を売却する方法

失踪宣告の申し立てをおこない、申し立てが認められても、そのまま不動産を売却することはできません。
次に、行方不明者の不動産を売却する方法について解説します。

不動産の売却方法

行方不明の方が所有する不動産は、以下のような流れで売却を進めます。
まず、家庭裁判所で失踪宣告が受理されます。
行方不明者の不動産について相続登記をおこなうのが次の段階です。
その後、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社による売却活動がスタートする流れです。
購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。
最後に、決済と物件の引渡しを行い、売却が完了です。
失踪宣告が受理されても、不動産の名義は行方不明者のままです。
そのため、そのままの名義では売却できないため、不動産を引き継ぐ方へ名義変更をおこなう必要があり、相続の場合は相続登記をおこないます。
相続人が複数人いる場合には、遺産分割協議書や全員の印鑑証明書が必要です。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、相続開始から3年以内に手続きを行わなければ過料の対象となります。
売却予定がなくても、速やかに相続登記を済ませることが求められるでしょう。
相続登記が完了したら、通常の不動産売却の流れに入ります。
不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したら媒介契約を締結します。
その後、不動産会社が売却活動を行い、購入希望者が現れると内覧の依頼がありますので、できる限り協力しましょう。
買主が決まったら売買契約を締結し、決済と引渡しを経て売却完了となります。

行方不明者が発見されたらどうなるのか

失踪宣告を受けて不動産を売却したあとに行方不明者が発見される可能性もあります。
行方不明者が発見された場合、失踪宣告を取り消す申し立てをおこなうことが可能です。
取り消しの申し立てが受理された場合は、失踪宣告前の状態に戻されます。
しかし、すでに売却して所有権が移転されている場合は、戻す必要はありません。
たとえば、土地の半分を相続し、半分を売却したとします。
売却した半分の土地はそのまま買主の所有になりますが、売却しなかった残りの半分は、発見された行方不明者に返還しなければならないのです。

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不動産を売却する際の不在者財産管理人とはなにか

行方不明者が所有している不動産を売却する場合、「不在者財産管理人」を選任するという方法もあります。
最後に、不在者財産管理人とはどういう人なのか、また選任手続きの流れについて解説します。

不在者財産管理人とは

不在者財産管理人とは、不在者（行方不明者）の代わりに財産を保存したり管理したりできる方のことです。
先述のとおり、相続人や共有者のなかに行方不明者がいると、遺産分割協議や不動産の売却などがおこなえません。
そこで、行方不明者と利害関係がある方の申し立てにより、財産の処分をおこなう方を選任し、管理や処分をおこなってもらうのです。
本来、不在者財産管理人の役割は、財産の管理と保存です。
しかし、裁判所に申し立てて「権限外行為の許可」をもらうことができれば、不在者財産管理人が財産の処分をおこなうことが可能になります。
不在者財産管理人を選任すれば、失踪宣告のように7年間経過しなければならないという制限がなくなります。
また、失踪宣告は行方不明者を死亡したものとみなす制度ですが、不在者財産管理人は行方不明者が生存していることを前提にした制度です。
したがって、財産が相続されるのではなく、遺産分割協議には不在者財産管理人が参加することになります。

不在者財産管理人選任の流れ

不在者財産管理人を選任して不動産を売却する流れは以下のとおりです。
まず、行方不明者と利害関係のある親族が、候補者を選んで家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。
申し立てが受理されると家庭裁判所による調査がおこなわれ、問題がなければ審判によって不在者財産管理人が選任されるのです。
その後、選任された管理人が裁判所から「権限外行為の許可」を得ることで、初めて不動産を売却できるようになります。
不在者財産管理人は、行方不明者とは関係のない第三者を選ぶのが一般的で、弁護士などを選ぶことも可能です。
申し立ての際には、前章で解説した失踪宣告で提出した書類にくわえ、不在者財産管理人候補者の戸籍附票（住民票）が必要です。
申し立てが受理されると、家庭裁判所が調査をおこない、問題がなければ審判が下り、不在者財産管理人が決定します。
その後、不動産を売却するために「権限外行為の許可」をもらい、通常の不動産売却の流れで進めます。

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まとめ

相続人や不動産の共有者に行方不明の方がいると、不動産を売却して処分することができないため、失踪宣告もしくは不在者財産管理人を選任する必要があります。
失踪宣告は、行方不明になってから一定の期間が経過したあとに利用できる制度で、受理されると相続人が財産を取得します。
不在者財産管理人は行方不明者に代わって財産を処分することができ、期間の制限もないため、早めに不動産を処分したい場合は不在者財産管理人の制度を利用するのがおすすめです。
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