【2025年】自己破産にともなう不動産売却のタイミングは？早期売却のメリットを東大阪市不動産売却のプロが解説

自己破産をすることになったら、所有する不動産を売却して負債を減らそうと考える方は多いでしょう。
自己破産前に不動産を売却することは可能ですが、方法や売却代金の使い道によっては「財産隠し」を疑われてしまうリスクに注意しなければなりません。
今回は、自己破産にともなって不動産を売却するときの適切なタイミングや、自己破産前に売却するメリット・方法について東大阪不動産売却ナビが解説します。

自己破産にともなって不動産を売却するときのタイミング

自己破産にともなう不動産の売却は、自己破産前のタイミングでおこなうのか、自己破産後のタイミングでおこなうのか迷う方が多いでしょう。

自己破産後のタイミングで不動産を売却する方法

自己破産後のタイミングでは、不動産を自ら売却できない可能性があります。
高額資産を所有している方による自己破産や、不公平な弁済・財産隠しの可能性があるケースは「管財事件」となり、破産手続きにともなって自分の財産を管理・処分する権利を失うためです。
管財事件に該当すると、裁判所によって「破産管財人（弁護士等の専門家）」が選任され、本人に代わって所有財産の売却・債権者への配当をおこないます。
破産管財人によってすべての資産が売却された後、裁判所が免責許可決定を出したタイミングで、残りの借金などの債務が免除される流れです。
このようなケースでは、破産管財人との面談をするのみで、不動産の売却に関して破産者本人がとる手続きなどはありません。
なお、不動産などの高額資産を持たない個人による自己破産などは、管財事件にならないケースもあります。
このようなケースは「同時廃止事件」として扱われ、破産管財人の選任および資産の売却代行はおこなわれません。
ただし、不動産を所有していても、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態で売却益が低いときには、同時廃止事件扱いになる可能性もあります。

自己破産前のタイミングで不動産を売却する方法

自己破産前のタイミングで不動産を売却するときは、通常どおり不動産会社と媒介契約を結んで仲介を受けるのが一般的です。
自己破産前なら自ら財産の処分ができるため、所有する不動産を制限なく売却できます。

自己破産前のタイミングで不動産を売却するメリット

自己破産前のタイミングで不動産を売却することには「売却にかかる諸費用を売却額に含められる」「破産後よりも高く売却しやすい」「予納金や管財人との面談が不要」などのメリットがあります。

メリット①売却にかかる諸費用を売却額に含められる

不動産を売却するためには、不動産会社に支払う仲介手数料や土地の測量費用、登記手続きにかかる費用、契約書にかかる印紙税などさまざまな費用が必要です。
自己破産前のタイミングでは、これらの費用を含めて不動産を売却できるため、自己負担が軽減されます。

メリット②破産後よりも高く売却しやすい

自己破産前には、通常どおり不動産会社に仲介を受けて、取引相場に沿った額で不動産を売却できます。
しかし、自己破産後に破産管財人が選任されると、不動産の売却方法を自分で選べません。
破産者管財人と債権者の判断によっては、仲介や任意売却ではなく競売の形式で不動産を売却される可能性もあるのです。
不動産の競売の参加者は不動産会社が多いため、入札価格は相場よりも安くなるのが一般的です。
より高値がつく可能性が高い方法で不動産を売却するなら、自己破産前のタイミングがもっとも安心できるでしょう。

メリット③予納金や管財人との面談が不要

不動産を手放してから自己破産手続きをすると、管財事件として扱われる可能性が下がります。
同時廃止事件になれば、管財事件になったときに裁判所へ納める40万円（少額管財なら20万円）の予納金がかかりません。
また、破産管財人との面談もなくなるため、時間的・精神的な負担感も軽減されるでしょう。

自己破産前の不動産売却は「財産隠し」認定に注意

自己破産前のタイミングで不動産を売却するときは、通常どおり不動産会社と媒介契約を結んで仲介を受けるのが一般的です。
自己破産前なら自ら財産の処分ができるため、自分で所有する不動産を制限なく売却できます。
ただし、自己破産前のタイミングでの不動産売却が「財産隠し」とみなされると「免責不許可事由」に該当してしまう点に注意が必要です。
免責不許可事由とは、破産法第252条の「免責許可の決定の要件等」によって規定されている以下3つの事由のことを指します。

●債権者を害する目的で、破産財団に属し、または属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたこと
●破産手続の開始を遅延させる目的で、著しく不利益な条件で債務を負担し、または信用取引により商品を買い入れてこれを著しく不利益な条件で処分したこと
●特定の債権者に対する債務について、当該債権者に特別の利益を与える目的または他の債権者を害する目的で、担保の供与または債務の消滅に関する行為であって、債務者の義務に属せず、又はその方法若しくは時期が債務者の義務に属しないものをしたこと

自己破産前のタイミングでの不動産売却が「破産財団に属し、または属すべき財産の隠匿」と判断されると、借金等の負債の免除が受けられない可能性があります。
財産隠しをしていないことを示すためには、自ら必要な情報をそろえなければなりません。
不動産鑑定や査定書などによって、破産管財人が不動産を売却したときの代金を証明し、それに相当する額を配当原資として用意しましょう。

自己破産前の不動産売却方法はローン有無によって変わる

自己破産前に不動産を売却する方法は、住宅ローンの残債が残っているかどうかによって変わります。

ローンがないとき・アンダーローン状態のとき

ローンがないときや、不動産の売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」状態のときには通常どおり仲介などでの売却が可能ですが、注意点として、相場より安く売ると財産隠しを疑われやすいことが挙げられます。
また、売却代金をローン債権者以外の特定の債権者への弁済に充てることも認められません。

ローンが残っていてオーバーローン状態のとき

反対に、不動産の売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」状態のときは、借入先の許可を得て不動産を売却し、代金を返済に充てて残った額の返済を続ける「任意売却」をすることになります。
住宅ローンは購入した家を担保にして組むものであるため、抵当権を持っている借入先の許可なしに売却することはできません。
不要なトラブルをできるだけ避けるためにも、まずは前もって金融機関に相談し、担保にしている家を任意売却したい旨を申し出て、抵当権者の合意を得てから売却することをおすすめします。

まとめ

自己破産が「管財事件」として扱われると破産管財人が選任されるため、自ら不動産を売却できなくなります。
自己破産前のタイミングで不動産を売却するメリットは「売却にかかる諸費用を売却額に含められる」「破産後よりも高く売却しやすい」「予納金や管財人との面談が不要」などが挙げられます。
売却の方法は住宅ローン残債の有無によって変わるため、不動産の売却を決めたら、まずはローン残債額と不動産の売却価格相場を確認しましょう。