【2025年】根抵当権付きの不動産の特徴が知りたい！売却の流れや注意点を東大阪市不動産売却のプロが解説

不動産の売却を検討しているけど、根抵当権が付いていても問題なく売却できるのか不安に思う方もいるでしょう。
結論から申し上げますと、根抵当権付き不動産でも売却は可能ですが、売却するには一連の流れなどを把握しておくことが大切です。
今回は、根抵当権の特徴や売却時に気を付けたい注意点と併せて、根抵当権付き不動産を売却する一般的な流れを東大阪不動産売却ナビが解説します。

根抵当権付きの不動産に見られる特徴

根抵当権付き不動産の売却に関する情報を把握する前に、まずは根抵当権付き不動産の特徴を確認しましょう。

根抵当権とは

根抵当権は不動産を担保とし、貸し出せる金額の上限をあらかじめ決めておき、上限額を越えない範囲内でお金を借りたり返済したりする仕組みです。
根抵当権と似たフレーズに抵当権がありますが、こちらは金融機関などが融資してお金を貸し出すとき、担保として不動産に設定するものを指します。
金融機関から融資を受けた方が返済不可能に陥ると、不動産は抵当権を設定した不動産を差し押さえ、売却してローン返済の補填に充てるのです。
根抵当権も抵当権と同じく不動産を担保としますが、抵当権と異なり、借入金を一度完済しても根抵当権は消滅しません。

将来また融資を受ける可能性がある場合、この枠をそのまま維持できるのが根抵当権の大きな特徴です。

不要になった場合に、債権者と合意のうえで抹消手続きをおこないます。

特徴1．極度額を越えない範囲で繰り返し借り入れできる

根抵当権は借り入れ可能な金額の上限（極度額）の範囲内であれば、何度でも借り入れ可能かつ返済できる点が特徴です。
たとえば、極度額を1,500万円に設定したケースでは、1回目に700万円を借り入れたとすると、2回目以降は残りの800万円を上限として追加融資が受けられます。
なお、根抵当権は自然消滅しないため、債権者と話し合い根抵当権を抹消しなければ、借り入れたお金を全額返済したあとも再び融資を受けることが可能です。
再度融資を受けるときも、根抵当権があればスムーズに借り入れられるでしょう。

特徴2．登記手続きの費用と手間を省ける

設定登記の手間と費用の負担を省略できる点は、根抵当権に見られる特徴のひとつです。
抵当権の設定には設定登記手続きにくわえて、登録免許税として法務局に借入金の一部相当を支払わなければなりません。
何度も融資を受けるためには借り入れるたびに設定登記の手続きが必要になるほか、登録免許税の負担も発生します。
一方で根抵当権は設定登記手続きを一度でも済ませれば何度でも借り入れができるため、手続きの手間も費用負担も発生しません。
債務者にとって融資を受けるための負担を大幅に削減できる点は根抵当権の強みであり、特徴的なポイントと言えるでしょう。

根抵当権付き不動産を売却するまでの一般的な流れ

根抵当権が付いた状態で不動産を売却するには、流れに沿った対応が必要です。
スムーズに売却手続きを済ませるためにも、一連の流れを確認しておきましょう。

流れ1．残債務および査定価格のチェック

根抵当権付き不動産を売却するには、まず残債務を金融機関に確認します。
同時に、不動産会社二物件の査定を依頼し、いくらで売れそうかを確認しましょう。

根抵当権抹消に向けては債権者との交渉が必要ですが、残債務と不動産の査定価格の金額次第で内容が変わるため、これらをチェックしておくことで、その後の交渉をスムーズに進められます。
仮に不動産の査定価格が残債務を上回るケースはローン残債を完済できることから、根抵当権の抹消および売却交渉に移行します。

流れ2．債権者と交渉開始

次に、不動産の売却代金で残債務を全額返済することを条件に、根抵当権の抹消に同意してもらえるよう、金融機関と交渉します。

売却活動を始める前に、抹消への内諾を得ておくことが重要です。
根抵当権が付いたままでは、買主が見つかっても事実上売却は困難なため、このステップは不可欠です。

流れ3．売却活動と売買契約の締結

金融機関からの内諾が得られたら、不動産会社を通じて売却活動を開始し、買主を見つけます。
買主と売買契約を結ぶ際には、物件の引き渡し時までに根抵当権を抹消する旨を契約書に明記しましょう。

流れ4．元本確定と残金決済・登記手続き

売買契約後、引き渡しの日程が決まったら、その日に返済すべき借入額を最終的に確定させる「元本確定」の手続きを金融機関とおこないます。

これは通常、当事者間の合意によっておこなわれます。

残金決済の当日、買主から受け取った売買代金で金融機関に残債務を完済します。

それと同時に、司法書士が法務局に対し、買主への所有権移転登記と根抵当権抹消登記を申請します。

根抵当権付き不動産を売却するうえでの注意点

不動産を売却するために根抵当権を抹消するには、複数の注意点に気を付けて対応しなければなりません。
何事もなく手続きを終えるためにも注意点を確認しておきましょう。

注意点1．不動産の所有者と債務者の違いによるトラブルの発生

根抵当権付き不動産を所有する方と金融機関から融資を受けた方が違うと、トラブルに発展するおそれがあり注意が必要です。
仮に不動産の所有者とは別の方が債務者に設定されていると、知らないうちに借入金額が増加しており、不動産の売却代金では完済できなくなる可能性があります。
別の方が債務者であるケースは、不動産の売却価格では借入金を全額返済できないことを想定したうえで対応にあたることが大切です。

注意点2．元本確定後は元に戻せない

根抵当権付き不動産の売却における注意点のひとつに、一度元本確定を済ませると確定前の状態に戻れないことが挙げられます。
元本確定後の根抵当権は、通常の抵当権とほぼ同じ扱いとなり、再び繰り返し借り入れができる根抵当権には変更できません。
根抵当権により担保を受ける必要が今後ない方は、元本確定をおこなっても問題はないでしょう。
しかし、子どもの養育費など将来的にまとまった資金が必要になる可能性があるなら、元本確定を選んでも良いか慎重に検討したうえで判断することをおすすめします。

注意点3．完済から根抵当権の抹消手続きまでの期間を短くする

金融機関からの借入金を完済したら対応を後回しにせず、速やかに根抵当権の抹消手続きを開始しましょう。
たとえば、抹消手続きに入る前に借り入れ先の金融機関の名称が変更されると、それまでに準備していた必要書類を再び発行してもらわなければなりません。
住所変更など必要な手続きの数も増加するため、早いうちに行動を開始するのがおすすめです。
とくに金融機関から発行される資格証明書が有効期限を迎える3か月以内を目途に、根抵当権の抹消手続きを開始すると、そのあとの対応がスムーズに進むでしょう。

まとめ

根抵当権の特徴としては、極度額を超えない範囲で繰り返し融資を受けたり返済したりできる点などが挙げられます。
根抵当権付き不動産を売却するには残債務と売却価格の確認から交渉、元本確定の流れで進むのが一般的です。
売却時はトラブル発生のリスクや元本確定のタイミングなど、注意点に気を付けて対応しましょう。