【2025年】根抵当権とは？根抵当権付き不動産を相続したときの対応を東大阪市不動産売却のプロが解説！

不動産のなかには、抵当権ではなく「根抵当権」と呼ばれる権利が設定されていることがあります。
相続した不動産に根抵当権が設定されていることに気付き、いったいどうすれば良いのか頭を悩ませている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は根抵当権と抵当権の違い、根抵当権付き不動産をそのまま相続する方法、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法について東大阪不動産売却ナビが解説します。

根抵当権と抵当権の違いとは何か

相続した不動産に根抵当権が設定されていても、そもそもどのようなものなのかがわからない方もいるでしょう。
そこで、まずは根抵当権とは何かについて、抵当権との違いや相続を急いだほうが良い理由と併せて解説します。

根抵当権とは？

根抵当権とは、将来発生する可能性のある不特定の債権を担保するために設定される担保権です。
通常の抵当権は、住宅ローン2,000万円などのように、特定の金額の債務に対して不動産を担保とします。
一方で、根抵当権は「今後この取引先と何度も貸し借りするかもしれない」との前提のもと、将来の借り入れも含めてまとめて担保する仕組みとなっている点が抵当権との違いです。
たとえば、企業が取引先の銀行との間で繰り返し借り入れをおこなうときなどに活用されます。
一般的な抵当権では、お金を借りるごとに新たに設定しなければなりません。
しかし根抵当権では、設定された上限額までであれば新たに担保を設定することなくスムーズに借り入れできる点が特徴です。

根抵当権が設定された不動産の相続は急いだほうが良い理由

根抵当権が設定された不動産の相続を急ぐ必要がある理由として、相続開始から6か月が経過すると元本が確定されてしまうためです。
元本確定とは、その名のとおり根抵当権で担保されていた債権額が確定されてしまうことを指します。
たとえば根抵当権の限度額が3,000万円に設定されていて、すでに2,000万円を借りていたら、新たに担保を設定しなくても最大で1,000万円まで借りられます。
しかし、根抵当権が設定された不動産を相続してから6か月以内に債務者を変更する登記をおこなわないと、設定されていた根抵当権を担保として追加の借り入れができなくなってしまうのです。
そのため、根抵当権が設定された不動産を相続して事業を継続したいのなら、速やかに手続きをおこなう必要があります。

根抵当権付き不動産をそのまま相続する方法

相続する不動産が事業に利用されていたときには、根抵当権も含めて相続し、継続的な資金調達の枠組みを維持したいケースがあるでしょう。
ここでは、根抵当権付き不動産をそのまま承継するときの流れを解説します。

そのまま相続する流れ①債権者である金融機関に連絡する

まずは、不動産に根抵当権を設定している金融機関に相続が開始したことを知らせる必要があります。
根抵当権付き不動産を相続する手続きには、金融機関が発行する書類が必要となるためです。

そのまま相続する流れ②遺産分割協議をおこなう

相続人が複数いるときには、誰が根抵当権付き不動産を相続するのかを話し合う遺産分割協議をおこなう必要があります。
話し合いの結果、相続する方が決まったら遺産分割協議書を作成し、全相続人の署名・押印をおこないます。

そのまま相続する流れ③相続登記をする

遺産分割協議の内容に基づき、不動産の住所地を管轄する法務局で相続登記をおこなって、根抵当権付き不動産の名義を被相続人から相続人へと変更します。
なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されており、相続してから3年以内に手続きを済ませないと、10万円以下の過料に処されるおそれがある点に注意しましょう。

そのまま相続する流れ④根抵当権の債務者変更登記をおこなう

不動産の名義を変更するとともに、根抵当権の債務者も被相続人から、遺産分割協議で決まった相続人へと変更する登記をおこなう必要があります。

そして、今後もこの根抵当権を利用して追加の借り入れができるようにするためには、相続開始から6か月以内に「指定債務者の合意の登記」という手続きを、債権者の変更登記と合わせておこなう必要があります。

この「指定債務者の合意の登記」を期限内に済ませないと、根抵当権で担保される債務の元本が確定してしまい、それ以降は新たな借り入れができなくなるため注意が必要です。

根抵当権付き不動産をそのまま相続するときの必要書類

根抵当権付き不動産をそのまま相続するときには、さまざまな書類を用意する必要があります。
相続登記時には、登記事項証明書や被相続人の出生から死亡まで記載された戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書、遺産分割協議書などを準備しなければなりません。
また、根抵当権の債務者変更登記をおこなうときには、権利証や印鑑証明書、会社謄本などが必要です。
金融機関側で準備する変更契約書、資格証明書なども必要となります。
指定債務者登記をおこなうときには、登記申請書と登記原因証明情報が必要です。
なお、登記手続きは自分でおこなうことも可能ですが、専門家である司法書士に依頼するケースが一般的です。
司法書士に諸登記手続きを代行してもらうときには、別途委任状を作成する必要があります。
報酬として数万円ほど支払う必要がある点も押さえておきましょう。

相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

不動産を相続したが、根抵当権を引き継ぐ予定がないときなどには、根抵当権の抹消が必要となります。
ここでは、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法を解説します。

流れ①債権額を完済する

根抵当権を抹消するには、元本確定された債権額を完済する必要があります。
もし不動産の売却価格で債権額を完済できるときには、問題なく金融機関の同意を得られます。

流れ②根抵当権抹消登記手続きをおこなう

債権額を完済しても、根抵当権は自動的に抹消されません。
そのため、金融機関から登記原因証明情報や根抵当権設定契約書、会社法人等番号が記載されている書類、委任状などが送られてきたら、法務局で根抵当権抹消登記の手続きをおこないましょう。
手続きに必要な登記申請書は、法務局のホームページからダウンロード可能です。
また、司法書士に登記手続きを依頼するときには本人確認書類や委任状などの書類が別途必要となります。
なお、手続きにかかる費用は不動産1件につき1,000円です。
つまり、建物と土地に根抵当権が設定されているときには、合計で2,000円の費用がかかります。

債権額を完済できないときの対処法

根抵当権付き不動産に残っている債権額を不動産の売却価格で完済するのが難しいときには、相続放棄を選択するのもひとつの手です。
相続放棄とは、被相続人の遺産のすべてを相続する権利を放棄することです。
相続放棄を選択すると、初めから相続人ではなかったと見なされるため、根抵当権付き不動産を相続せずに済みます。
ただし、相続放棄を相続の開始があったことを知った日から、3か月以内に被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てなければなりません。
相続財産に根抵当権付き不動産が含まれていて相続したくないのなら、速やかに手続きを済ませることが大切です。

まとめ

根抵当権とは、あらかじめ設定された上限額の範囲内なら、新たに担保を設定しなくても自由に借り入れができる仕組みです。
根抵当権付き不動産をそのまま相続するには、まず金融機関に連絡を入れ、誰が相続するかを決めたうえで相続登記、債務者変更登記、指定債務者の合意登記をおこないます。
根抵当権を抹消するには、不動産を売却するなどして債権額を完済する必要があります。