【2025年】東大阪市の不動産を売るときの確認ポイントは？名義・状態・周辺環境別に解説！

不動産を売却しようと考えたときに「何を確認したら良いのか」など、さまざまな疑問が湧いてくるでしょう。
不動産をスムーズに売るには、事前に確認したほうが良いポイントを押さえておくことが大切です。
そこで今回は、不動産を売るときに確認しておきたい「名義」「土地・建物の状態」「周辺環境」について東大阪不動産売却ナビが解説します。

不動産を売るときの確認ポイント①：名義

不動産を売るにあたって、最初に確認しておきたいのが「名義」です。
たとえ実際に住んでいるのが自分であっても、名義人が別のときには売却できないため、正確な名義情報を把握することがすべてのスタート地点となります。
ここでは、不動産の名義を確認するポイントについて解説します。

不動産の名義を確認する方法

不動産の名義は、法務局で取得できる「登記簿謄本」で確認できます。
登記簿謄本には、不動産所有者の氏名、住所などが記載されており、実際に誰がその不動産の権利を有しているかが一目でわかります。
売却を進める前に登記簿謄本を取り寄せ、名義人が現在の所有者であるかを確認しておきましょう。
複数人の共有名義になっている不動産を売るときには、全所有者の同意が必要になります。
事前に関係者と連絡を取り合い、トラブルを避けるようにしましょう。
また、不動産の名義は「権利証（登記済証）」や「登記識別情報」でも確認できます。
両者とも、不動産の所有者であることを証明する大切な書類です。
なお、平成17年の不動産登記法改正以降、権利証に代わって、登記識別情報が発行されるようになっています。
これらの書類は、売買契約時や所有権移転登記のときに必要となるため、紛失していないかどうかを早めに確認しましょう。
万が一、権利証を紛失してしまったときには、司法書士のサポートのもとで、本人確認情報を提供するなどの手続きが必要になります。

名義変更が必要なケース

もし、登記簿謄本などに記載されている名義人が、亡くなった親や離婚した配偶者などの名義のままになっているときには、名義変更の手続きが必要です。
たとえば、不動産を相続で取得したときには、相続登記の手続きをおこなわなければなりません。
不動産を相続したにも関わらず、名義変更をしていないと売却自体ができない点に注意しましょう。

不動産を売るときの確認ポイント②土地・建物の状態

不動産を売るときには、土地や建物の状態を確認することも欠かせません。
状態によっては、売却価格に影響するだけでなく、売買後のトラブルにもつながる可能性があるので注意が必要です。
ここでは、不動産を売るときに確認しておきたい、土地や建物の状態面のポイントについて解説します。

土地の状態の確認ポイント①：境界

土地でまず確認しておきたいのは、境界が確定されているかどうかです。
隣地との境界が不明確だと、売却時にトラブルの元となりかねません。
また、購入後に隣人との境界トラブルが起こる可能性が高く、買い手から敬遠されてしまうおそれがあります。
そのため、土地に境界標がない、境界が不明確なときには、売却前に測量士などによる「境界確定測量」をおこなうことが推奨されます。

土地の状態の確認ポイント②：面積の正確性

不動産を売るときには、「登記簿面積」と「実測面積」のいずれで契約するかを明確にする必要があります。
買い手からの要望によって実測を求められるケースもあるため、あらかじめ準備しておくとスムーズです。
登記簿上の面積で売却するときには、実際の土地面積とは相違がある可能性があることをあらかじめ買主に伝えておくと、のちのトラブルを回避できます。

建物の状態の確認ポイント①：不具合や欠陥の有無

築年数の古い不動産を売るときは、目には見えない箇所に不具合や欠陥が潜んでいるケースが見られます。
もし、契約書にはない不具合や欠陥が物件の引き渡し後に見つかったら、買主から契約不適合責任を問われて、修繕費用や損害賠償、契約の解除などを請求されてしまいかねません。
売買契約後のトラブルを避けるためにも、売却前に専門家に依頼して、不具合や欠陥を洗い出しておくと安心です。

建物の状態の確認ポイント②：建物や設備の老朽化の程度

不動産を早く売るためには、内覧のときに買主に好印象を与えることが重要です。
建物や設備の老朽化が著しいと、見栄えが悪くなって買主の購入意欲を掻き立てられません。
そのため、老朽化の程度によっては、事前にリフォームをするなどの対策が必要になることがあります。
ただし、リフォームをしたからといって買主が見つかるとは限らないため、不動産会社の担当者と相談したうえで販売戦略を立てることをおすすめします。

不動産を売るときの確認ポイント③：周辺環境

不動産は立地がすべてといわれるほど、周辺環境の影響を大きく受けます。
不動産自体の魅力だけでなく、周辺の状況を正確に把握し、買主に対して透明性のある説明ができるようにしておきましょう。
ここでは、不動産を売るときに押さえておきたい、周辺環境のポイントを解説します。

周辺環境の確認ポイント①：近隣トラブルの有無をチェック

過去に騒音・悪臭・ペットなどによる近隣トラブルがあったときは、売却後に新しい所有者と近隣住民の間でトラブルになるおそれがあります。
法律的には、告知義務があるケースがあるため、該当するときは不動産会社と相談のうえ対応方法を検討しましょう。
なお、近隣トラブルが発生しているにも関わらず、故意に事実を伝えないで不動産を売ると、買主から契約不適合責任を問われる可能性があるため注意が必要です。

周辺環境の確認ポイント②：最寄り駅・交通の利便性

最寄り駅までの距離や所要時間、バス停の有無、通勤・通学のしやすさなども、買主の重要な判断材料になります。
物件情報に記載される「徒歩〇分」の表示の根拠となる距離（1分＝80mで計算）が正しいか、周辺の交通状況や通勤ラッシュの状況も確認しておきましょう。

周辺環境の確認ポイント③道路の状態

不動産に接している道路は、公道と私道のどちらか、幅はどのくらいか、方角は何向きかも買主が購入を判断するための大切な条件のひとつです。
とくに注意したいのは、再建築が可能かどうかです。
原則として、建築基準法で定められている幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければ建物を建てられません。
このような「再建築不可物件」は、建て替えができないため、買主から敬遠される要素となります。
また、不動産に接している道路が私道のときも、権利関係が複雑なことから売却しにくい傾向です。
不動産を売る際は、接道義務を満たしているか、接している道路は公道と私道のどちらかを併せて確認しておきましょう。

周辺環境の確認ポイント④：近隣の建物の状況

不動産の周辺に建っている建物の状況は、日当たりや風通しの良し悪しに影響する要素です。
もし、周辺に高い建物が建っていて、日当たりが阻害されるようなケースでも、どの時間帯なら日が差し込むのかを確認して買主に伝えると、好印象を持ってもらえます。
また、風通しに関しては、内覧時に窓を開けて、実際に買主に体験してもらうのも有効な方策です。

まとめ

不動産は名義人本人にしか売却できないため、まずは登記簿謄本や権利証（登記識別情報）で、誰の名義になっているのかを確認しましょう。
また、土地の境界は確定されているか、建物や設備に不具合や欠陥はないかなども、事前に確認しておきたいポイントです。
そして、周辺環境の情報は、買主の生活を左右する大切な要素であるため、内覧時にアピールできるようチェックしておきましょう。