古家付き土地は解体すべき？東大阪の経験者13名に聞いた判断の分かれ目【独自調査】

株式会社SR総合不動産販売(代表者：久保毅明)は、東大阪市に古家付き土地を所有している方に解体してから売却すべきか、更地にせずに現状有姿で売却すべきかについての調査を実施し、そのデータをまとめました。

東大阪市で実家などの古家付き土地を相続・所有し、解体してから売るか古家付きのまま売るかで迷っている方に向けて、実際に処分を検討・実施した人の判断基準とつまずいた点をお届けします。回答者13名中9名が、前面道路の幅や隣家との共有壁を、解体するかどうかの分かれ目に挙げました。解体を先に決めてしまう前に、どんな条件を確かめておけばよいかを体験談とあわせて見ていきましょう。

アンケート調査概要

古家付き土地を解体するかの分かれ目は「前面道路の幅」と「共有壁」

東大阪の回答者13名中9名が、前面道路の狭さや隣家との共有壁を、古家付き土地を解体するかの分かれ目に挙げました。

東大阪市内で古家付き土地の処分を検討・実施した回答者13名に、解体して更地にするか、古家付きのまま売るかを決めた「最も大きな判断の分かれ目」を聞きました。

※3名以下の項目は参考傾向です。割合は回答者13名に対する比率です。

最も多かったのは、前面道路が狭く重機が入らない懸念で13名中5名でした。次いで隣家との共有壁・境界の切り離し調整が13名中4名で、この2つを合わせると13名中9名になります。維持管理の手間と解体後の固定資産税は13名中3名、近隣への配慮は13名中1名でした（※参考傾向）。

上位2つはどちらも、建物ではなく前面道路や隣家との関係に関わる条件です。古家付き土地を解体するかどうかを考えるうえで、その土地で解体工事を無理なく進められるかが大きな判断材料になっていたことがうかがえます。

ただし、この設問で聞いたのは判断の基準で、最終的に解体したか古家付きで売ったかは聞いていません。同じ分かれ目を挙げた回答者でも、選んだ方針は物件ごとに異なります。

前面道路が狭い土地の解体は、重機が入るかで負担が変わる

13名中5名が、前面道路の狭さで大型重機が入らない懸念を判断の分かれ目に挙げました。

この5名はいずれも一戸建ての回答者です。自由記述では、重機が入れない場合は手作業の工程が増え、解体の費用や作業日数がかさむという懸念に複数の回答者が触れています。前面道路の幅は、古家付き土地を解体するかどうかだけでなく、解体費用の見積もりにも直結する条件として受け止められていました。

一方で、同じ懸念を挙げた5名中1名は、解体してから売る予定で進めていました（※参考傾向）。この回答者は解体業者に現地を見てもらい、重機の搬入経路や道路幅を確認したうえで解体方法を決めています。前面道路が狭いから解体しない、と短絡せず、まず現地で搬入経路と工事の進め方を確かめてもらうことが判断の出発点になります。

長屋・連棟住宅の解体は、共有壁の切り離しが焦点になる

長屋・連棟住宅の3名中3名が、共有壁の切り離し工事の調整を判断の分かれ目に挙げました（※参考傾向）。

構造別の判断の分かれ目（回答者13名）

※長屋・連棟住宅は3名のため参考傾向です。

長屋・連棟住宅の3名は、全員が隣家との共有壁・境界の切り離し調整を選びました。一戸建てでは10名中5名が前面道路が狭く重機が入らない懸念を選んで最も多く、共有壁・境界の切り離し調整は10名中1名でした。

長屋・連棟住宅は隣家と壁を共有しているため、自分の住戸だけを解体するには共有壁の切り離しが必要です。自由記述では、切り離し後の補修や補強の費用と、隣家との調整の難しさが共通して挙がっています。

長屋・連棟住宅の回答者は3名と少ないため、この結果を長屋全般の傾向とは言い切れません。それでも、共有壁がある物件では解体するかどうかを自分だけでは決めにくいことが、体験談から読み取れます。解体を考え始めた段階で、隣家との協議の見通しも含めて不動産会社に相談しておくと、方針を立てやすくなります。

不動産会社などから受けた助言は「解体せず現状有姿で売却」

13名中13名が、東大阪の狭小地・路地奥は解体せず現状有姿で売るのが無難と勧められたと回答しました。

東大阪市内の物件売却について、不動産会社や地元の知人からどのような助言を受けたかを聞いたところ、回答者全員が同じ選択肢を選びました。自由記述では、解体して更地にしても売りやすくなるとは限らないことや、売主が先に負担した解体費用を売却価格に上乗せできるとは限らないことが、助言の理由として語られています。

当初は解体・更地を考えていた回答者も、自由記述では13名中9名いました（編集部の分類による参考値）。相談や現地確認を経て、解体してから売るかどうかを考え直した流れが目立ちます。

ただし、これは受けた助言の内容で、全員がその通りに売却したかどうかは聞いていません。現状有姿での売却は選択肢の一つとして受け止め、古家付きのまま売る場合と更地にして売る場合を比べてから決めることが大切です。

古家付き土地の売却注意点は、境界・越境と残置物

13名中11名が、古家付き土地の売却・解体で想定外だった苦労に、境界・越境や残置物への対応を挙げました。

古家付き土地の売却を進める、または解体して更地にする手続きの中で、最も想定外だった苦労やトラブルを聞きました。

※1名の項目は参考傾向です。割合は回答者13名に対する比率です。

最も多かったのは境界・越境の話し合いの難航で13名中6名、次いで契約直前に買主から残置物の撤去や境界確定書の用意を求められたケースが13名中5名でした。この2つを合わせると13名中11名になります。アスベスト調査などによる見積もりの増加と、解体後の固定資産税の増額は、それぞれ13名中1名でした（※参考傾向）。

境界・越境では、屋根や雨樋が隣地側に出ていた例や、古い資料だけでは境界の位置がはっきりしなかった例が挙がっています。

体験談では、不動産会社に間に入ってもらう、土地家屋調査士に立ち会ってもらう、覚書を交わすといった方法で解決した例がありました。古家付き土地の売却では、境界の確認と残置物の整理を売り出す前に始めておくことが、契約直前のトラブルを防ぐ糸口になります。

東大阪で古家付き土地を売却する前に確認したいこと

境界と前面道路の幅は、それぞれ13名中11名が解体・売却の前に確認すべきことに挙げました（参考値）。

東大阪市内で古家付き土地の解体や売却を検討している人に向けて、事前に確認・準備しておくべきことを自由記述で聞き、編集部で内容を分類しました。

※自由記述を編集部が分類した参考値です。1人が複数の項目に該当する場合があります。割合は回答者13名に対する比率で、バーの長さは割合（全長＝100%）を表しています。

境界・越境の確認と、前面道路の幅・重機の搬入経路の確認がそれぞれ13名中11名で最も多く、残置物の整理が13名中8名で続きました。複数社から見積もりや意見を聞くことを挙げた回答者は13名中4名でした。

あわせて13名中12名が、不動産会社や専門家に早めに相談することを勧めています。いずれも自由記述を分類した参考値で、選択肢から選んだ結果ではない点に注意が必要です。それでも、前面道路と境界・残置物が事前準備の中心に挙がっている点は、選択式の結果と重なります。東大阪で古家付き土地を売却するなら、解体を決める前にこれらの条件を確認し、古家付きのまま売る場合と更地にして売る場合を比べてから判断すると進めやすくなります。

古家付き土地の解体・売却に関するよくある質問

まとめ

13名中9名が前面道路の幅や共有壁を解体判断の分かれ目と回答しました。

古家付き土地を解体してから売るか決める前に、次の3点を押さえておくと判断しやすくなります。

• 古家付きのまま売る場合と、解体して更地で売る場合を比べる
• 前面道路が狭い土地や長屋・連棟住宅は、重機の搬入や共有壁の扱いを現地で確認する
• 売り出す前に、境界・越境の確認と残置物の整理を始める