空き家の種類について！放置するリスクや国の対策も解説

実家などを相続したものの活用方法がわからず、そのままになっている空き家の管理や今後の取り扱いについてお困りではありませんか。
日々の生活が忙しいとつい後回しにしてしまいがちですが、手入れをせずに放置を続けると、倒壊や近隣トラブル、さらには国からの指導といった深刻なリスクを抱えることになります。
本記事では、空き家の4つの種類とそれぞれの特徴をはじめ、国が進める対策の最新動向や放置によって引き起こされるリスクについて解説します。
空き家を所有しており、将来の運用や早期の対策に不安を感じている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の4つの分類とは？

空き家の種類を理解するには、主に国が定める4つの分類からおさえるべきです。
まずは、空き家の定義と各分類の特徴や管理のポイントについて解説します。

空き家の定義と4分類

空き家とは、居住や利用が継続されていない建物とその敷地を指し、住宅だけでなく店舗や倉庫なども対象に含まれます。
一般的には、1年以上使われていない状態が、空き家かどうかを考える目安になるでしょう。
ただし、居住の有無だけでなく、電気や水道の使用状況、建物の管理状況などもあわせて見られます。
また、国の調査では、空き家は賃貸用、売却用、二次的住宅、その他の住宅の4つに分類されています。
2023年の調査では、空き家は約900万戸にのぼり、住宅全体の13.8%を占めました。
分類を知っておくと、所有する家の状態に合った管理や活用の方向性を考えやすくなるでしょう。

4分類の具体例と実態

賃貸用の住宅は、入居者を募集しているアパートや一戸建てなどで、家賃収入を得る目的で所有されることが多い住まいです。
売却用の住宅は、買い手を探している分譲住宅や中古一戸建てなど、市場に出されている状態の建物を指します。
二次的住宅は、別荘や週末だけ使う家のように、日常的な居住は少なくても定期的に利用される住宅です。
そして、その他の住宅は、相続した実家や長期不在の家など、今後の使い道が決まっていない住宅を含みます。
2023年の調査では、その他の住宅が385万戸に増えており、所有者が方針を決めにくい空き家への対策がより重要になっています。

各分類の管理ポイント

賃貸用の住宅は、入居希望者に良い印象を持ってもらうため、室内の換気や清掃を続けることが大切です。
売却用の住宅は、内見時の印象が価格や成約に影響しやすいため、庭や外観の手入れも意識しておきましょう。
二次的住宅は、久しぶりに訪れても快適に使えるよう、通水や防犯対策を定期的におこなう必要があります。
一方、その他の住宅は利用目的が定まりにくいため、見回りや草刈りを続けながら、管理サービスの利用も検討すると良いでしょう。
また、管理費や税金を把握しておくと、売却や賃貸に切り替える際の比較がしやすくなります。
現地へ通うのが難しい場合は、専門業者に巡回を任せる方法も、無理なく管理を続けるための選択肢です。

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国が推進する空き家対策の最新動向と支援

前章では、空き家の種類と特徴について述べましたが、国がどのような対策を進めているのか気になりますよね。
ここでは、空き家対策特措法の改正や、自治体の支援策などについて解説します。

空き家特措法の改正点

空き家対策特措法は、管理されていない空き家による周辺環境への影響を防ぐため、自治体の対応を定めた法律です。
2023年の改正では、特定空家になる前の段階として、管理不全空き家という新しい枠組みが設けられました。
管理不全空き家は、放置が続くと倒壊や衛生面の問題につながるおそれがある住宅を指します。
自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が大きく増える可能性があります。
さらに、市区町村が空家等活用促進区域を定めることで、建て替えや用途変更を進めやすくなりました。
そのため、危険な状態になる前に、所有者が活用や管理の方針を早めに決めることが重要です。

相続登記義務化の影響

2024年4月1日から、相続で取得した不動産の登記申請が、すべての所有者に義務付けられました。
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続した方の名義へ変更する手続きです。
所有権を取得したと知った日から、原則3年以内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象となります。
この義務は、施行前に発生した相続にも関係するため、昔の名義のまま残っている実家は早めに確認しておきましょう。
また、遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という一時的な制度を利用できる場合があります。
ただし、最終的に名義を整えるには、戸籍や登記事項証明書などの書類準備も必要になります。

自治体の支援と補助金

法律による対応が進む一方で、各自治体では、空き家の解体や活用を後押しする補助金制度も用意されています。
解体費用の一部を助成する制度が多く、上限額や対象条件は地域によって大きく異なります。
古い耐震基準の建物や、防災上の必要性が高い区域では、支援の対象になりやすい場合もあるでしょう。
一般的には、工事前に自治体へ相談し、現地調査や見積書の準備を進めてから申請します。
しかし、交付決定の前に工事を始めると補助対象外になることがあるため、手順の確認が欠かせません。
また、家財整理や改修の支援がある地域もあるため、窓口で対象費用を確認しておくと進めやすくなります。

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空き家を放置するリスクと早期の対応策

ここまで、空き家の種類や国の対策を解説しましたが、空き家を放置するリスクもあわせておさえておきましょう。
最後に、特定空家に指定される条件や、早期に取れる具体的な対策について解説します。

特定空家と罰則の過程

特定空家とは、管理不足により周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあり、自治体から指定される空き家です。
主な条件には、倒壊のおそれ、衛生上の問題、景観の悪化、近隣への生活環境上の影響などがあります。
自治体はまず、必要に応じて所有者へ助言や指導をおこない、改善に向けた対応を促します。
そして、改善が進まない場合には勧告に進み、住宅用地の特例が外れて税負担が増える可能性があるのです。
さらに、命令に従わないと50万円以下の過料が科されることもあるでしょう。
最終的には、行政代執行により解体などがおこなわれ、その費用は所有者へ請求されます。

管理不全と近隣トラブル

人が住まなくなった空き家は、換気不足や雨漏りなどにより、建物の劣化が進みやすくなります。
台風や地震の際には、屋根材や外壁が飛散し、周囲の建物や通行人に被害を与えるおそれもあります。
さらに、伸びた雑草や庭木が道路や隣地へ入り込み、近隣トラブルにつながるケースも少なくありません。
清掃や通水がされていない家では、害虫や害獣が発生しやすく、不法侵入や放火の対象になる心配もあります。
このような事態を防ぐには、定期的な見回りをおこない、小さな異変を早めに見つけることが大切です。

早期に取るべき対応策

トラブルを防ぐ第一歩は、関係者で話し合い、住む、貸す、売る、解体するなどの方向性を決めることです。
住む予定がない場合は、そのまま売却する方法のほか、解体して土地として売却する方法も選択肢になります。
思い入れがあり手放しにくい場合は、専門業者へ巡回や換気を依頼し、管理を続ける方法も考えられます。
また、立地や建物の状態によっては、賃貸住宅や店舗、地域の交流場所として活用できる可能性もあるでしょう。
改修が必要なときは、不動産会社や建築士に相談し、利用できる支援制度がないか確認しておきましょう。

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まとめ

空き家には国が定める4分類があり、賃貸や売却など目的に応じた管理方法を理解することが、今後の活用方針を考えるうえで大切です。
2023年の法改正による管理不全空き家の新設や、2024年からの相続登記義務化など、国や自治体は補助金支援とともに対策を強化しています。
放置は税金増加や近隣トラブルなどのリスクを伴うため、関係者で話し合い、専門家の協力も得ながら早期に対応策を決めましょう。
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