不動産の親族間売買とはなにか？違いと適正価格の設定ポイントを解説

大切なご家族のあいだで不動産を売買することは、安心して進められるように思えるかもしれません。
しかし実際には、税金の扱いや住宅ローンの可否など、通常の取引にはない不安や疑問がつきまとう可能性があるため注意が必要です。
そこで、親族間売買とはなにか、一般的な不動産売買との違いや適正価格の設定方法について解説します。
不動産の親族間売買をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の親族間売買とは？

親族間売買とは、家族や親族間で不動産を売買する取引のことを指します。
この取引は一般的な第三者間の売買とは異なり、特別な税務上の取り扱いや法的な配慮が必要となります。
ここでは、親族間取引とはなにか、またメリットとデメリットについて見ていきましょう。

親族間売買における親族の範囲

親族の範囲は、税法上では6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族と定められています。
親子や兄弟姉妹だけでなく、おじ・おばや甥・姪なども含まれるため、思った以上に範囲は広いのが特徴です。
姻族については、配偶者の両親、配偶者の兄弟姉妹、配偶者の祖父母、配偶者のおじ・おばなどが該当します。
ただし、範囲が広い親族間であっても税務上は同じ『親族』と認定されるため、取引においては一般的な売買とは異なる税務上のルールが適用されることがあります。

親族間売買のメリット

親族間売買の大きなメリットは、取引を円滑に進めやすい点です。
売主と買主が信頼関係にあるため、売却価格の調整や引き渡しの時期などを柔軟に決めやすくなります。
また、不動産を親族内で承継することで、将来的な相続トラブルの回避につながる場合もあります。
さらに、親族にとって大切な不動産を引き継ぐことができるため、愛着がある家の場合はメリットとして大きいといえるでしょう。

親族間売買のデメリット

一方で、親族間売買には重要なデメリットや注意点が数多く存在します。
もっとも深刻な問題は、適正価格を下回る価格で取引をおこなった場合に「みなし贈与」として贈与税が課税されるリスクです。
贈与税は所得税よりも税率が高く累進的に設定されているため、思わぬ高額な税負担を招く可能性があり、場合によっては数千万円の税金が発生することもあります。
また、住宅ローンの審査が一般的な売買よりも極めて厳格におこなわれ、多くの金融機関で融資審査に通らないか、通ったとしても不利な条件を提示される可能性があるため注意が必要です。

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親族間売買と一般的な不動産売買の違い

親族間売買は一般的な第三者間の不動産売買と比較して、税務上の取り扱い、手続き面、融資面で根本的かつ重要な違いが存在します。
誤解したまま取引すると、あとから税金の追徴や資金調達の不備が生じるため、違いを理解しておくことが重要です。
ここでは、親族間売買と一般的な不動産売買の違いを解説します。

みなし贈与のリスクの違い

一般的な不動産売買では、市場価格での取引が前提となりますが、親族間売買では売買価格が市場相場とかけ離れている場合は「みなし贈与」と判断される可能性があります。
税務署は親族間の取引について、贈与の実質を売買の形式で巧妙に隠蔽しようとする租税回避の意図がないかを極めて厳格かつ詳細に審査します。
たとえば、2,000万円の価値がある不動産を500万円で売買した場合、その差額の1,500万円が贈与とみなされ、贈与税の課税対象になるため注意が必要です。
一般的に、客観的な時価の80%を下回る価格での取引は贈与の疑いを強く持たれやすく、その差額部分について高額な贈与税が課せられることになります。
このような深刻な税務上のリスクを回避するためには、十分な根拠に基づく適正価格での取引が非常に重要といえるでしょう。

控除や特例の適用の違い

一般的な不動産売買では、さまざまな税制優遇措置が適用されます。
しかし親族間売買では、主要な税制特例は適用されないため注意が必要です。
もっとも影響が大きく深刻なのは、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除です。
この控除は、自宅を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる極めて有利な制度ですが、親族間売買では一切利用できません。
同様に、所有期間10年超の居住用財産に対する軽減税率特例、居住用財産の買換え特例なども親族間では使うことができないため注意が必要です。
このような税負担の差は、親族間売買を検討する際の重要な判断材料となるため、事前に十分な税額試算をおこなってから判断することをおすすめします。

住宅ローンの審査の違い

親族間売買における住宅ローンの審査は、金融機関にとって特別な注意を要する事案のため、一般的な売買よりも格段に厳格化されます。
金融機関は、売買価格の客観性と妥当性を極めて慎重に検証し、不動産鑑定書や不動産会社による査定書の提出を必須条件とすることが一般的です。
また、融資条件についても、通常の住宅ローンと比較して大幅に不利な条件が適用されることが多いといえるでしょう。
さらに、返済期間の短縮、保証人の追加要求、団体信用生命保険の条件変更なども求められる場合があります。
一方で、多くの金融機関では、そもそも親族間売買への融資自体を原則として取り扱わない方針を採用しているところもあります。
これらの厳しい制約により、買主の資金調達が極めて困難になり、取引そのものが成立しないリスクも十分に考慮しなければなりません。

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不動産の親族間売買で安心して取引するための適正価格の設定方法

親族間売買をおこなう際に、もっとも重要なのは「適正価格」を設定することです。
適正価格で取引をおこなえば、贈与とみなされず、税負担のリスクを避けられます。
ここでは、適正価格を設定する方法を解説します。

不動産鑑定士に依頼する方法

適正価格を把握する有効な方法の1つは、不動産鑑定士に鑑定を依頼することです。
不動産鑑定士は法律に基づいて不動産の価値を評価する専門家であり、その評価書は税務署に対しても有効な証拠資料になります。
費用は発生しますが、贈与認定のリスクを大幅に軽減できる点は大きなメリットといえるでしょう。

路線価を参考にする方法

路線価は、国税庁が公表している土地評価額で、相続税や贈与税の計算の基準となります。
路線価をもとに土地の価格を算出し、その金額を目安として売買価格を設定すれば、税務上も適正と認められやすくなるでしょう。
なお、建物部分については固定資産税評価額を利用するのが一般的です。
これらの公的な評価基準を踏まえて売買価格を決めることが、贈与認定を避けるための重要なポイントといえます。

不動産会社に査定依頼する方法

不動産会社に査定を依頼することも、親族間売買で適正価格を把握するうえで有効な手段の1つです。
不動産会社は、実際の取引事例や地域の市場動向を踏まえて査定をおこなうため、現実的な相場を知ることができます。
ただし、提示する査定額はあくまで「市場における売却想定価格」であり、税務署に対して法的な証明力を持つものではありません。
税務上の安全性を重視する場合には、不動産鑑定士の評価書と併用することが望ましいといえるでしょう。

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まとめ

不動産の親族間売買には、相続トラブルの回避や柔軟な取引ができるといった利点がある一方で、贈与税のリスクや住宅ローンの難しさといった課題もあります。
安心して取引を進めるためには、適正価格をきちんと把握し、税務面で不利益を受けないように準備することが欠かせないでしょう。
不動産会社への査定依頼や、不動産鑑定士の評価・路線価の活用などを組み合わせ、専門家のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
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