リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いとは？向いている方も解説

住み慣れた我が家で生活を続けながら、まとまった資金や安定した収入を得たいとお悩みではありませんか。
年齢を重ねるにつれて医療費や生活費の不安が増すなか、自宅を活用した資金調達方法として注目されているのが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。
そこで、リースバックとリバースモーゲージの仕組みと、それぞれのメリット・デメリット、またどのような方に向いているのかについて解説します。
不動産を活用して生活資金を確保したい方で、リースバックとリバースモーゲージにご興味がある方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いとは

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住み続けながら資金調達できる点が共通していますが、その仕組みは根本的に異なります。
それぞれの制度がどのような仕組みで成り立っているのか、詳しく見ていきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、所有する不動産を売却したあと、買主と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続けられる仕組みです。
売却代金を一括で受け取れるため、まとまった資金が必要な場合に有効な手段となります。
買主は不動産会社や投資会社がなることが多く、売却から賃貸借契約まで一連の手続きを同じ業者がおこなうケースが一般的といえるでしょう。
ただし、売却後は賃貸物件として住み続けることになるため、毎月家賃の支払いが発生する点に注意が必要です。
リースバックは、市場価格の60～80％程度で売却されるのが一般的で、その後の家賃は売却価格や立地条件によって決められます。
家賃設定は年間8～13％程度の利回りで計算され、将来的に資金に余裕ができた場合は、買い戻すことも可能な場合があります。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から借り入れをおこない、毎月または年単位で資金を受け取る制度です。
契約者が亡くなったあとは、担保となっている不動産を売却して借入金を返済する仕組みとなっています。
おもに銀行や信用金庫、住宅金融支援機構などが商品を提供しており、契約期間は契約者の終身または一定期間が設定されます。
なお、通常の住宅ローンとは逆で、借入期間中は利息のみを支払い、元本は契約終了時に一括返済する仕組みです。
そのため、毎月の負担を軽減しながら住み続けることが可能です。
ただし、金利変動や不動産価格の下落によって、将来的に借入残高が担保価値を上回るリスクも考慮する必要があります。

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リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットの違い

リースバックとリバースモーゲージは、それぞれ特有のメリットとデメリットがあり、利用者の状況や希望によって適性が変わります。
とくに固定資産税の負担や年齢条件など、重要なポイントを押さえておくことが大切です。
ここでは、両制度のメリットとデメリットの違いを見ていきましょう。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックの最大のメリットは、まとまった資金を一括で受け取れることです。
急な医療費や事業資金が必要な場合に迅速に対応でき、年齢制限もないため高齢者以外でも利用できます。
また、売却後は固定資産税や修繕費などの維持費負担がなくなり、審査も比較的簡単で条件を満たしやすいという利点があります。
さらに、資金使途に制限がないため、投資や事業運転資金、借金返済などさまざまな目的に活用できる柔軟性も魅力です。
一方で、毎月の家賃支払いが発生し、長期的な負担となる点がデメリットといえるでしょう。
売却価格も市場価格より低くなりがちで、賃貸借契約の更新ができない場合は退去を求められる可能性もあります。
さらに買い戻しができない場合、永続的に賃借人として生活することになるため、将来的な住居の安定性に不安が残る場合があります。
また、家賃の値上げリスクや、リフォームなど住環境の改善が自由にできない制約もある点もデメリットの1つです。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのおもなメリットは、所有権を維持したまま資金調達できることです。
毎月の返済負担が利息のみで軽く、不動産価格が上昇した場合はその恩恵を受けられるでしょう。
また、契約期間中は住み慣れた自宅に安心して住み続けることができる点もメリットといえます。
一方で、一般的に55歳以上などの年齢条件があり、高齢者以外は利用が困難な点がデメリットです。
また、金利変動や不動産価格下落のリスクを負うことになり、配偶者がいる場合は配偶者の年齢や収入も審査対象となります。
さらに借入限度額が不動産評価額の50～70％程度と制限されるため、期待していた金額を調達できない場合もあるでしょう。
そのほかにも、契約期間中は固定資産税を含む維持費の負担も継続するため、総合的なコストも考慮が必要なデメリットも生じます。

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リースバックとリバースモーゲージに向いている方の違い

どちらの制度を利用するか迷った場合は、将来の住み替え予定や相続に対する考え方など、長期的な視点を持つことが重要です。
それぞれの制度がどのような方に適しているかを具体的に見てみましょう。

リースバックが向いている方

リースバックは、将来的に住み替えを検討している方にとくに適しているでしょう。
賃貸契約なので比較的自由に住み替えができ、新たな住まい探しの際の制約が少なくなるためです。
子どもの近くに住み替えたい方や老人ホームへの入居を考えている方など、具体的な住み替え計画がある場合は有効な選択肢となります。
また、事業資金や医療費、老人ホームの入居一時金など、大きな資金需要がある方にも向いています。
年齢に関係なく利用でき、比較的短期間で資金調達が可能です。
そのほかにも、家の維持管理から解放されたいという方にもおすすめです。
家などの不動産を所有していると、固定資産税や修繕費用など維持費がかなり高額になります。
リースバックで所有権が買主に移れば、このような維持費に悩まされることもないでしょう。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージは、毎月または年単位で定期的に資金を受け取りたい方や、年金の補完として活用したい高齢者に向いています。
所有権を手放したくないけれど、生活費の補助が必要な方にとって、リバースモーゲージは理想的な仕組みと言えるでしょう。
長期的に安定した収入を求める方で、住み慣れた自宅に愛着がある場合は、リバースモーゲージの方が精神的な満足度も高くなる傾向があります。
また、まとまった資金よりも継続的な収入を重視する方や、自宅での生活を最期まで続けたいと考えている方にも適しています。
不動産の所有権を維持したまま生活資金を確保できるため、住み慣れた環境での安心感を保ちながら経済的な安定を得ることが可能です。
なお、どちらの制度を選ぶ場合も、家族との十分な話し合いが欠かせません。
とくに配偶者や子どもがいる場合は、将来的な影響について事前に相談することが重要といえるでしょう。

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まとめ

リースバックは不動産を売却してまとまった資金を得られる一方、リバースモーゲージは所有権を維持しながら定期的な収入を確保できる制度です。
どちらも住み続けながら資金調達できる魅力的な選択肢ですが、年齢条件や返済方法、将来の住み替え予定などを総合的に考慮して選択することが大切です。
専門家に相談しながら、状況にもっとも適した制度を選択し、安心した生活を実現しましょう。
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