不動産売却時の相談先について！各専門家の役割も解説

不動産を売却しようと考えたものの、具体的に誰へ相談すればよいかわからずにお困りではありませんか。
大切な資産を手放すにあたり、ご自身の目的に合わない専門家へ相談してしまうと、本来得られるはずの利益を逃したり思わぬトラブルに巻き込まれたりする恐れがあります。
本記事では、不動産売却を成功に導くための最適な相談先として、不動産会社・不動産鑑定士・司法書士が担う役割や依頼するメリットについて解説します。
スムーズな手続きで損をすることなく、安全かつ納得のいく不動産売却を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

まずは不動産会社へ相談

不動産売却の相談先には、主に不動産会社や各種専門家があります。
まずは、売却の基本となる不動産会社の役割や活用法について解説します。

査定の流れと価格比較

最初の相談では、机上査定でおおまかな相場を確認し、必要に応じて訪問査定へ進む流れが一般的です。
訪問査定では、建物の状態や設備、間取りにくわえ、日当たりや周辺環境なども確認されます。
提示された査定額は、必ずその金額で売れるという意味ではなく、売却活動を始めるための目安です。
そのため、価格だけを見るのではなく、近隣の成約事例や競合物件をもとにした説明があるかを確認しましょう。
査定額の根拠や販売方針を聞くことで、売り出し価格をどのように決めるべきか考えやすくなります。
地域の販売実績に詳しく、質問へ丁寧に答えてくれる担当者であれば、売却活動も相談しながら進めやすいでしょう。

主な売却方法とその選び方

不動産の売却方法は、買主を探してもらう仲介と、不動産会社が直接買い取る買取に大きく分かれます。
仲介は、市場の需要を見ながら売り出せるため、時間に余裕がある方に向いている方法です。
ただし、内覧対応や販売期間が必要になるため、住み替え時期や生活予定との調整が欠かせません。
一方で、買取は売却までの流れが比較的早く、現状のまま引渡しやすい点が魅力です。
ただし、再販にかかる費用などが反映されるため、仲介より価格が低くなる傾向があります。
契約不適合責任の範囲も事前に確認し、価格と安心感のバランスで選ぶことが大切です。

物件の活用方法とメリット

不動産会社へ相談すると、売却だけでなく、物件を活用する選択肢について提案を受けられる場合があります。
たとえば、賃貸活用は、毎月の家賃収入を得ながら、資産として持ち続けられる点が特徴です。
ただし、空室リスクや修繕費、固定資産税などもあるため、長期的な収支を考える必要があります。
また、改装してから売却すれば、室内の印象を整え、買主に魅力を伝えやすくなるでしょう。
一方で、工事費を売却価格へ反映できるとは限らないため、費用対効果の確認が大切です。
売却期限や今後の暮らし方を伝えたうえで、査定と活用提案を総合的に比べましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の注意点について！売却の流れ・会社選び・費用まで解説

不動産鑑定士への相談

前章では、不動産会社の役割について述べましたが、より客観的な適正価値を知りたい場合もありますよね。
ここでは、不動産鑑定士に相談するメリットや、鑑定書の活用について解説します。

査定と鑑定の違いとは

不動産会社の査定は、売却活動を進めるための目安であり、売り出し価格や販売戦略を考える際に使われます。
この金額には、担当者の経験や会社の販売方針、地域の需要などが反映されやすいでしょう。
一方で、不動産鑑定士の鑑定は、国家資格者が評価基準に沿って価値を判断する専門的な手続きです。
物件の状態や権利関係、法規制、市場動向を多角的に調べ、客観性のある時価を示します。
時価とは、その時点の市場で通常成立すると考えられる価格のことです。
親族間売買や財産分与、相続の話し合いでは、第三者の資料があることで合意を進めやすくなります。

鑑定書取得の手続きと費用

鑑定書を取得する際は、まず売買や税務申告などの目的を伝え、評価条件を整理することが大切です。
そのうえで、登記事項証明書や公図、固定資産評価証明書などの必要書類を準備します。
鑑定士は、現地の利用状況や周辺環境を確認し、役所で建築や都市計画の規制も調べます。
評価では、物件の性質に合わせて原価法や収益還元法などの手法が用いられるでしょう。
費用は、一般的な住宅や土地で20万円～30万円程度が目安ですが、内容によって変わります。
また、交付まで2週間～1か月ほどかかることもあるため、期限がある場合は早めに相談しましょう。

鑑定結果の活用法と事例

鑑定結果は、購入希望者や関係者へ価格の根拠を説明する際に役立つ客観的な資料です。
たとえば、特殊な形の土地や大型の古民家は、周辺に比較しやすい物件が少ない場合があります。
このようなケースでも、鑑定書で価値の理由を示せば、買主に納得してもらいやすくなるでしょう。
共有不動産を売る場合も、第三者の評価額を基準にすれば、価格や方針を話し合いやすくなります。
また、親族間や同族会社間の売買では、税務署へ価格の妥当性を示す資料としても活用できます。
相続や個別事情のある土地では、実情に合う売却計画を立てる支えになるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における契約不適合責任について！売主が避けたいリスクも解説

登記や権利の相談は司法書士へ

ここまで、価格や価値に関する相談先を解説しましたが、安全に取引を終えるための法的手続きもおさえておきましょう。
最後に、権利関係の整理や登記を担う司法書士について解説します。

売却時に必要な登記手続き

不動産を売却した後は、登記簿の名義を買主へ移す所有権移転登記が必要になります。
登記とは、不動産の権利関係を法務局に記録し、第三者にもわかる形にする制度です。
また、住宅ローンが残っている物件では、担保の記録を消す抵当権抹消登記も進めます。
抵当権は、返済が滞った際に金融機関が担保から資金を回収できるようにする権利です。
ローンを完済しても登記簿の記録は自動で消えないため、売却時に手続きが必要になる場合があります。
実際の決済日には、司法書士が立ち会い、代金の支払いと登記申請を同時に進めるのが一般的です。

権利関係の整理と問題

相続物件や共有名義の物件では、売却前に現在の権利者を正しく確認しておくことが大切です。
共有名義とは、1つの不動産を複数の方で所有する状態で、全体の売却には原則として全員の同意が必要です。
兄弟で相続した実家などは、売却時期や代金の分け方で意見が分かれることもあります。
また、相続登記を長くしていないと、子や孫へ権利者が広がり、手続きが複雑になりやすいでしょう。
司法書士に相談すれば、戸籍や登記簿を確認し、誰が手続きに関わるかを整理してもらえます。
持分の整理なども含め、売却しやすい状態に整えるための助言を受けられる点もメリットです。

依頼の費用相場とタイミング

司法書士へ依頼する費用は、登録免許税と司法書士報酬にわかれます。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら合計2,000円が目安です。
報酬は、一般的な抹消登記で1万5,000円から2万円程度ですが、依頼内容により変わります。
また、住所や氏名が登記簿と異なる場合は、事前に変更登記が必要となり、別途費用がかかる点に注意しましょう。
相続や共有者が多い案件では確認作業が増えるため、見積もりで費用を確認しておくと安心です。
なお、売買契約の前後から決済日の1か月前までに相談すれば、書類準備にも余裕を持ちやすくなります。

▼この記事も読まれています
家を高く早く売却するならホームステージング？効果や費用相場について解説

まとめ

不動産売却を検討する際は、まず不動産会社へ相談して査定額や売却方法の根拠を確認し、目的に合った計画を立てることが重要です。
親族間売買や相続などで客観的な適正価値を示したい場合は、不動産鑑定士に依頼し、鑑定書を取得すると有効でしょう。
不動産売却を安全に進めるには、事前に司法書士へ相談して複雑な権利関係を整理し、所有権移転などの登記手続きを依頼すると安心です。
東大阪市にある不動産の売却・買取をご検討中の方は、SR総合不動産売却にお任せください。
SUUMOからの問い合わせ件数1位の弊社が、お客様に寄り添ったサポートをさせていただきます。
買取価格を最大10%上げることも可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。