外国人でも不動産は売却できる？必要書類や税金も解説

日本でお持ちの不動産を売却したいけれど、複雑な手続きや税金の仕組みがわからずお困りではありませんか。
国籍による法律の違いや言語の壁があるなかで、必要な書類を揃えたり、特有の税務処理を一人で進めたりすることは難しいものです。
本記事では、外国人の方が日本で不動産を売却する際の基本的な流れや用意する必要書類、さらに非居住者に適用される源泉徴収など税金の注意点について解説します。
日本での不動産売却を実現し、トラブルなく取引を完了させたいとお考えの外国人の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

外国人でも日本の不動産は売却できる？

外国人の不動産売却では、法律上の可否や基本の取引の流れからおさえる必要があります。
まずは、日本での売却可否や関連する法令の注意点について、解説していきます。

基本要件と売却の流れ

日本では、売主と買主のどちらが外国人でも、国籍だけを理由に不動産売買が制限されることは基本的にありません。
売却を進める際は、まず不動産会社を選び、媒介契約を結んで販売活動の準備を整えます。
その後、購入希望者から買付証明書を受け取り、価格や引渡し時期などの条件をすり合わせていきます。
条件がまとまった段階で売買契約を結び、手付金を受け取ったうえで決済日に向けた準備を進めましょう。
決済日には残代金を受け取り、物件の引渡しまで進めますが、本人確認に関わる書類は丁寧に確認しておくことが大切です。

法律上の注意点と制限

日本では、外国人でも日本人と同じように財産権が認められており、国籍だけを理由に売却の可否が決まるわけではありません。
ただし、実際の契約や登記は、日本の法律に沿ってひとつずつ丁寧に進める必要があります。
契約前には宅地建物取引士から重要事項説明を受け、物件の内容や契約条件を確認しておきましょう。
海外に住んでいる場合でもこの手続きは必要になるため、事前に流れを把握しておくことが重要です。
あわせて、契約不適合責任の範囲についても契約書で整理し、引渡し後の対応を明確にしておくことが大切です。

代理人の選任と委任状

日本語でのやり取りに不安がある場合は、契約内容を正しく理解するために、代理人や通訳を活用して進める方法があります。
代理人には、日本国内の親族のほか、司法書士や弁護士などの専門家を立てることが一般的です。
委任状には、売買契約の締結や代金の受け取り、登記手続きなど、任せる範囲を具体的に記載しておきましょう。
印鑑登録をしていない場合は、公証人や大使館で署名証明書を取得し、必要書類を早めに整えておくことが大切です。
また、外国語で作成した書類を提出する際は、日本語訳を添えて内容が正しく伝わる形に整える必要があります。
通訳が同席する場合でも、それぞれの役割をはっきりさせたうえで進めると、手続きを落ち着いて進めやすくなります。

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不動産売却時に外国人が用意する必要書類

前章では、不動産売却の基本の流れについて述べましたが、実際の手続きには書類の準備が必要になってきます。
ここでは、売買をスムーズに進めるために揃える必要書類と、その取得方法について解説します。

本人確認書類と取得先

不動産売却では本人確認が重視されるため、住まいの状況に合わせて必要書類を早めにそろえることが大切です。
日本で住民登録をしている場合は、本人確認の基本書類として住民票を準備しておきましょう。
住民票は市区町村の窓口で取得でき、氏名や住所を公的に確認する資料として使われます。
あわせて、在留資格や在留期間を確認できる在留カードの写しも用意しておくと、手続きが進めやすくなります。
日本で印鑑登録をしている場合は、印鑑登録証明書も準備し、契約や登記に備えておくことが重要です。
また、書類の有効期限や記載内容を事前に確認し、契約日や決済日に間に合うよう取得しておくようにしましょう。

基本書類の種類と手配

本人確認書類にくわえて、登記識別情報通知など、物件に関する書類も早めにそろえておくことが大切です。
登記識別情報通知は、決済時に所有者確認で使われる重要な書類として扱われます。
手元にある場合は内容を確認し、不動産会社や司法書士に早めに共有しておくようにしましょう。
また、売買契約書は今回の契約だけでなく、物件を取得した際の関係書類も整理しておくと、確認がしやすくなります。
万が一、登記識別情報通知が見当たらない場合でも、司法書士と相談しながら別の方法で準備を進めることは可能です。
必要書類は、本人確認、物件確認、登記準備の順に整理していくと、抜け漏れを防ぎやすくなります。

海外在住者の代替書類

海外に住んでいる非居住者は、日本の住民票や印鑑証明書を取得できないため、代わりの書類を用意して手続きを進めます。
この場合は、現地の公証人や日本国大使館で、認証を受けた書類を使うことが一般的です。
たとえば、氏名や住所を公的に示す宣誓供述書は、日本の証明書の代わりとして利用されます。
あわせて、本人が署名したことを証明する署名証明書も、委任状の作成や登記手続きで重要になります。
国や書類の種類によっては、追加の認証が必要になることもあるため、早めに確認しておくことが大切です。

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売却時に外国人が負担する税金と源泉徴収

ここまで、売却の流れや必要書類を解説しましたが、売却益にかかる特有の税金のルールもおさえておきましょう。
最後に、外国人が不動産を売却する際に負担する税金や、源泉徴収制度について解説していきます。

譲渡所得の税率と計算

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として計算し、内容に応じて申告を進めるのが一般的です。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。
あわせて、利用できる控除があるかどうかも、事前に確認しておくことが大切です。
日本に住んでいる場合は、所有期間が5年を超えると20.315%、5年以下では39.63%が税率の目安になります。
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、売る時期も含めて見ておきましょう。
一方で、海外に住む非居住者は住民税の扱いが異なるため、一般的には5年超で15.315%、5年以下で30.63%が目安となります。

非居住者への源泉徴収

非居住者が日本の不動産を売却する場合は、買主が売買代金の10.21%を源泉徴収することがあります。
この源泉徴収は利益ではなく、売買代金全体を基準に計算される点を、先に理解しておくことが大切です。
ただし、買主が個人で、自分や親族が住むために購入し、代金が1億円以下であれば対象外になる場合があります。
そのため、契約前には買主の属性や利用目的を確認し、源泉徴収の有無を整理しておきましょう。
あわせて、決済時に実際に受け取れる金額を把握しておくと、資金計画も立てやすくなります。

確定申告と還付の流れ

源泉徴収がおこなわれても、それだけで税額が確定するわけではなく、後から確定申告で精算するのが一般的です。
確定申告では、実際の譲渡所得と税額を計算し、すでに差し引かれた金額との差額を確認していきます。
その結果、納め過ぎていれば還付を受けられ、不足があれば追加で納付することになります。
申告にあたっては、売買契約書や取得費の資料、譲渡費用の領収書などを早めにそろえておくことが大切です。
また、非居住者が手続きを進める場合は、日本国内で納税管理人を定めて申告を進める方法も使われています。
なお、申告は原則として売却した年の翌年におこなうため、必要書類を早めに整えておくと進めやすくなります。

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まとめ

日本で外国人が不動産を売却する際、国籍による制限は基本的にありませんが、代理人や通訳を活用し、日本の法律に沿って手続きを進める必要があります。
売却時には住民票や登記識別情報などの書類が必要ですが、海外在住の非居住者は、宣誓供述書や署名証明書などで対応できます。
売却益には所有期間に応じた税金がかかり、非居住者は源泉徴収される場合があるため、確定申告で精算する流れを把握しておきましょう。
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