家の解体費用はいくらかかる？更地化して売却する流れも解説

長年親しんだ古い家を売却するにあたり、更地にするための解体費用がどれくらいかかるのか、どのような手順で進めればよいのかわからずにお悩みではありませんか。
解体工事の費用は、建物の構造や立地条件によって変動するため、詳細を確認してから解体を進めることが大切です。
本記事では、家を売却する際に把握しておきたい解体費用の相場から、見積もりから完了までの手順、さらに税制面や資産価値に関わる注意点までを解説します。
所有している不動産の売却で家の解体を検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

家を解体する場合にかかる解体費用相場

家の売却に向けて解体を検討する際は、費用の相場や変動する条件についておさえておきましょう。
まずは、家を売却する前に把握しておきたい解体費用について、解説していきます。

構造別の解体費用

解体費用は建物の構造によって差が出やすいため、坪単価と総額の関係をおさえておくと、計画が立てやすくなります。
まず、木造住宅は、坪単価3.5万〜5万円が目安です。
S造や鉄骨造は、坪単価5万〜7万円程度を見込むと良いでしょう。
また、RC造や鉄筋コンクリート造は、坪単価7万〜9万円以上になることがあります。
ただし、人件費や廃棄物処分費が上がりやすい状況もあるため、見積もりは少し余裕を持って考えておくと進行がスムーズになります。

費用が変動する諸条件

解体費用が変わりやすい条件として、まず重機を敷地内へ搬入できるかどうかが挙げられます。
重機が入らない場合は手壊し解体が中心になり、坪単価が相場の1.5倍〜2倍近くまで上がることもあります。
また、隣家との距離が近い立地では、飛散防止の養生を厚めにおこなう必要があり、その分の費用が加算されることが多いです。
延床面積は総額に直結し、面積が広いほど坪単価は下がる傾向があっても、総費用は大きくなりやすいでしょう。
さらに、外壁材や断熱材の種類によって分別や手作業が増えると、処分費も含めて費用が上がりやすくなります。

注意すべき追加費用

解体費用は本体工事だけで決まらず、敷地内の付帯物をどこまで撤去するかによって総額が変わります。
想定外の出費を避けるためにも、見積もりの内訳は早めに確認しておくことが大切です。
追加費用が出やすい例としては、ブロック塀や庭木などの撤去、石綿の事前調査や除去、地中埋設物の撤去などが挙げられます。
石綿は調査や手続きが必要になるケースがあるため、該当の有無を事前に把握しておきましょう。
また、廃材は種類ごとに分別して処理されるため、管理費や申請費などが加算されることもあります。
契約前には、工事費と付帯工事、処分費や諸経費がきちんと分かれているかを見ておくと、進めやすくなります。

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見積もりから家の解体・売却完了までの流れ

前章では、解体費用の相場や条件について述べましたが、実際の工事の手順も気になりますよね。
ここでは、見積もり確定から解体完了、そして売却に至るまでの流れについて解説します。

解体準備と近隣配慮

見積もりが固まったら、売却の予定も踏まえて、無理のない着工日を決めていきましょう。
着工前には近隣へ挨拶をおこない、工事期間や作業時間、車両の出入りを伝えておくと、トラブルを避けやすくなります。
ただし、家財が残っていると分別や搬出に手間がかかるため、家具や家電は早めに整理しておくと工期も短くなりやすいです。
また、電気・ガス・水道は停止手続きを進め、閉栓日やメーター対応を業者と共有しておきましょう。
通信回線や浄化槽など、撤去が必要なものがある場合は、付帯工事として見積もりに入っているか確認しておくことが大切です。
前面道路が狭いときは、資材置き場や車両の動線を確保しながら、必要に応じて道路使用の手続きも進めていきます。

解体工事の工程と期間

解体工事は、飛散防止のシートを張るための足場や養生の設置から始まり、近隣への影響を抑えながら進めていきます。
次に、内装材や設備を撤去しつつ、木くずや金属くずなどを種類ごとに分別して後の処理をスムーズにします。
その後は、重機で建物本体を解体し、散水しながら粉じんの飛散を抑えるのが一般的です。
作業中は立入禁止の表示や誘導員の配置など、安全管理と通行への配慮もあわせておこなわれます。
工期の目安は木造30坪で1週間前後ですが、手壊し中心や構造が複雑な場合は長引くこともあります。
さらに、天候や搬出経路の状況で日数が前後しやすいため、売却スケジュールから逆算して余裕を持って組んでおきましょう。

完了後の手続きと確認

解体と廃材の搬出が終わったら、売却に向けて境界付近まで整地して仕上げてもらいます。
このタイミングで現地を確認し、撤去漏れがないか、ブロック塀や樹木などの付帯物が、予定通り片付いているかを見ておくと安心です。
また、産業廃棄物の処理状況がわかる管理票の写しは、業者から受け取って保管しておきましょう。
次に、建物がなくなったことを登記簿へ反映する滅失登記をおこない、売却の準備を進めます。
ここで忘れてはならないのが、「滅失登記は解体から1か月以内に行う法律上の義務がある」という点です。
期限を過ぎると10万円以下の過料（罰金のようなもの）を科される恐れがあるため、解体業者から取り壊し証明書などの関連書類を受け取ったら、速やかに法務局で手続きを済ませましょう。
最後に不動産会社と現地を確認し、整地の状況や地中埋設物の有無を共有しておくと、買主への案内もスムーズになるでしょう。

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家を解体するデメリットとリスク回避策

ここまで解体費用の相場や手順を解説しましたが、解体によって生じるリスクもおさえておきましょう。
最後に、家を解体することで生じる税金などのデメリットについて解説していきます。

固定資産税などの増額

家を解体して更地にすると、税負担を軽くする住宅用地特例という制度の対象から外れてしまう場合があるため注意が必要です。
建物の敷地に対する税金は、200㎡までの広さであれば固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されています。
しかし、更地になるとこの恩恵を受けられなくなり、同じ評価額でも税額が最大で6倍程度に増えることがあります。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況をもとに判断されるため、年をまたいで解体をおこなう場合は、日程管理が欠かせません。
解体の時期については不動産会社とも相談し、税負担が重くなる期間を、なるべく短くする工夫を取り入れてみてください。

資産価値低下のリスク

再建築不可の土地は、解体後に新しい建物を建て直せないため、活用方法が限られやすい傾向にあります。
建物を残しておけば、そのまま使いたい買主に選ばれることもありますが、更地にすると選択肢が狭まる場合があります。
そのため、売却を考える際は、解体せず現状のまま売る方法もあわせて検討していくことが大切です。
まずは、自治体の窓口や不動産会社に相談し、再建築の可否と条件を整理しておきましょう。
古い家を残して売り出す場合は、どこまでを現状のまま引き渡すのかを決め、買主への説明を用意しておくと商談がスムーズになります。

費用とメリットの比較

解体費用は売却後の手取りに影響するため、費用と売却見込み額を並べて比較しておくと、判断しやすくなります。
更地は買主が計画を立てやすく、条件が整理されていれば売却が進みやすい点がメリットです。
固定資産税が跳ね上がるリスクや、解体費用の持ち出しを避ける実務上のテクニックとして、建物を残したまま売り出し、買い手が決まってから売主負担で解体する「解体更地渡し」という条件で契約する方法も有効です。
ただし、解体費用がそのまま売却価格に反映されるとは限らないため、手取りが減らないかを見ておきましょう。
更地と古家付きの想定売却額の差から、解体費用と税金の増加分を差し引き、どちらが多く残るか試算すると整理しやすくなります。
また、必要に応じて補助金制度なども確認し、優先したい条件を踏まえて専門家と進め方を決めていくと良いでしょう。

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まとめ

家の解体費用は構造によって相場が変わりますが、重機搬入の可否や付帯物撤去の有無によっても総額は大きく変動します。
見積もり確定後は、近隣へ配慮しつつ安全に工事を進め、完了後は整地して滅失登記などの手続きをおこないます。
更地化は、固定資産税が最大6倍になる恐れや再建築不可のリスクもあるため、解体費用と売却見込みを比較して決めましょう。
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