相続した不動産を売却するデメリットは？失敗を防ぐポイントも解説

親から実家などの不動産を相続することになったものの、売却すべきか維持すべきか悩み、どうすればよいかわからずお困りではありませんか。
維持管理の手間や固定資産税の負担を考えると手放したい一方で、思い出の詰まった大切な資産だからこそ、安易に決断できず不安を感じる方は少なくありません。
本記事では、相続した不動産を売却することで得られる3つのメリットやデメリット、さらに失敗せずスムーズに手続きを進めるためのポイントについて解説します。
これから不動産の相続を予定されている方や、既に相続して今後の運用にお悩みの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続不動産を売却する主な3つのメリット

不動産の相続を検討する際、売却を選択することで得られる利点からおさえておきましょう。
まずは、相続不動産を売却する3つのメリットについて、解説していきます。

維持費と管理負担の軽減

相続によって不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年発生し、家計への負担を考える必要があります。
固定資産税は評価額の1.4%、都市計画税は0.3%が目安とされ、空き家であっても納税義務は免れません。
また、管理状況によっては住宅用地の特例が外れたり、特定空家等に指定されて税負担が増える可能性もあります。
定期的な点検や適切な管理でリスクを抑えられますが、遠方に物件がある場合は、交通費や管理委託費もかさんでしまうでしょう。
一方で、早めに売却を検討すれば、税金や保険料、維持管理の手間を整理でき、資金を新たなライフプランに充てやすくなります。

現金化による資金の確保

不動産は物理的に分けることが難しいため、相続人が複数いる場合は、共有状態を避ける工夫が重要になります。
とくに、現物分割では土地形状が変わるなど、資産価値の面で課題が生じることも少なくありません。
そこで、不動産を売却して現金化する換価分割を選べば、相続分に応じて公平に分配しやすくなります。
たとえば、主な遺産が実家のみの場合でも、現金であれば1円単位で分けられ、話し合いもスムーズに進みます。
ここで得た売却資金は、相続税の納付や将来の生活資金に充てられるため、安心した資産整理につながるでしょう。

親族間トラブルの防止策

不動産を共有名義で保有すると、売却や大規模修繕のたびに全員の同意が必要となり、調整に時間がかかりやすくなります。
さらに、数次相続によって関係者が増えると、意思確認が難しくなるケースも想定されるため、早めの対策が重要です。
あらかじめ売却して現金化しておけば、合意形成の負担を減らし、権利関係を整理しやすくなります。
また、建物の老朽化に伴う事故リスクや管理責任についても、売却によって区切りをつけることが可能です。
責任の所在を明確にすることで、親族間や近隣とのトラブルを防ぎ、落ち着いて手続きを進められるでしょう。

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相続した不動産を売却するデメリットと手続きの負担

前章では売却の利点について述べましたが、実際に手続きを進めるうえでは注意すべき懸念点も存在します。
ここでは、売却前におさえておきたいデメリットについて解説します。

手続きの労力と調整課題

2024年4月より相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に手続きを行わないと過料の対象となるため、そのまま放置するのは厳禁です。
さらに、相続不動産を売却するためには、まず故人から相続人へと名義を変更する相続登記が必要となります。
この手続きには、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書にくわえ、印鑑証明書といった書類を揃える必要があります。
これらの書類取得には日数がかかることもあるため、余裕を持ったスケジュール確認が大切です。
また、遺産分割協議書を作成する際は、相続人全員での話し合いが必要となりますが、遠方に住む親族がいる場合は、連絡手段や署名の順序を決めておきましょう。
代表者を決めて窓口を一本化すれば、情報の共有も容易になり、手続きが安定します。

譲渡所得税などの税負担

不動産を売却して利益が出た場合、その売却益である譲渡所得に対して、税金が課されることがあります。
この譲渡所得は、売却価格から取得費と売却にかかった譲渡費用を差し引いて算出します。
たとえば、3,000万円で売却し、取得費2,000万円、譲渡費用100万円の場合、差額の900万円が課税対象となる計算です。
ただし、税率は所有期間（5年以下か、5年超か）によって大きく異なるため、確定申告を見据えて事前に試算しておきましょう。
なお、相続した不動産の場合、所有期間は「亡くなった親が取得した日」から引き継ぐことができるため、親が長年所有していた実家であれば、相続してすぐに売却しても税率の低い「長期譲渡所得」として扱われます。
あわせて、契約書や領収書を整理し、相続税を納めた場合に使える「取得費加算の特例」や、2024年の法改正で要件が緩和され使いやすくなった「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」などの有無を税理士に確認しておくことが大切です。

将来的な収益機会の喪失

売却を選ぶと、その不動産から将来得られる家賃収入や、ご自身が住み替えるといった選択肢はなくなります。
一方で、保有したまま賃貸物件に出す場合は家賃収入が見込める反面、修繕費や管理費などのランニングコストも考慮が必要です。
空室が発生した場合の資金繰りも含め、無理のない運用計画を立てておくことが重要になります。
また、管理会社の活用や入居者募集の工夫によって、運用負担を調整することも可能です。
売却か保有か迷った際は、それぞれの特徴を整理し、ご家族のライフスタイルから逆算して判断すると良いでしょう。

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失敗を防ぐための相続不動産売却のポイント

ここまで、相続した不動産売却のメリットやデメリットを解説しましたが、スムーズに売却を進めるためには手順の理解も欠かせません。
最後に、売却活動のポイントについて解説していきます。

専門家への相談と進め方

相続不動産の売却は、登記や税務、建物状況の確認など幅広い知識が求められるため、早めに専門家へ相談して進め方を整理しておくことが大切です。
最初に、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を確認し、物件の基本情報を把握しておきましょう。
不動産会社には査定や販売方針を、司法書士には名義変更の手続きを相談するなど、分野ごとに役割を分けるとスムーズになります。
また、相談窓口を一本化し、やり取りの記録を残しておけば、判断に迷う場面でも整理しやすくなります。
あわせて、譲渡所得の申告に備えて税理士と連携し、資金計画を立てておくと安心して売却を進められるでしょう。
弊社では、提携税理士を通じた相続税や売却時の税務相談など、専門的な手続きをトータルでサポートしております。
ご自宅への訪問相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

合意形成と必要書類準備

複数人で相続する場合は、最初に全員へ情報を共有し、売却の方針を統一することが大切です。
オンライン面談などを活用して決定事項を記録に残し、全員が同じ認識を持てるように工夫しましょう。
次に、換価分割などの分け方を決定し、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。
全員の署名と押印が完了した後、相続登記をおこない、その後に売買契約の準備へと移るのが一般的な流れです。
必要書類には、有効期限が設けられているものもあるため、取得する順番をあらかじめ決めておくと、手戻りを防ぎやすくなります。

日程計画と費用の見積り

相続不動産の売却は工程が多いため、週単位でやるべきことを書き出し、全体の流れを可視化しておくことが大切です。
まずは片付けや清掃から始め、境界確認や内覧準備、契約、引渡しへと順序立てて整理してみましょう。
手順を明確にすることで抜け漏れを防ぎ、関係者への説明もスムーズにおこないやすくなります。
あわせて、登記費用や測量費、清掃費などは早めに見積もりを取り、光熱費の契約見直しなどで無駄を抑えましょう。
入金と支払いのタイミングを一覧にまとめておけば、資金繰りを落ち着いて判断しやすくなります。

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まとめ

相続不動産を売却するメリットには、固定資産税などの維持費を抑えられることや、現金化によって相続人間の分割がしやすくなり、トラブルを防ぎやすい点があります。
一方で、登記や遺産分割協議に手間がかかるほか、売却益への税負担や、将来的な家賃収入や居住機会を失うといった側面もあります。
失敗を防ぐには、早めに専門家へ相談し、親族間の合意形成や必要書類の準備、費用見積りを計画的に進めることが重要です。
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