不動産売却のトラブル事例について！3パターンの事例をご紹介

不動産売却を検討している方のなかには、トラブルが起きないか心配している方も多いでしょう。
不動産売却で起きやすいトラブルは、重要事項説明書・契約解除・契約不適合責任に関するものなので、それぞれどのような内容なのかを確認しておくと安心です。
今回は、不動産売却で起きやすいトラブル事例を3つご紹介します。

不動産売却のトラブル事例：重要事項説明書

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、買主に不動産会社から重要事項説明書が渡されます。
買主は、同時に不動産会社の宅地建物取引士から不動産情報の説明を受けますが、ここで説明されなかった事項で買主が不利益を被ると、売主が責任を取らなければなりません。
重要事項説明では、主に以下のトラブルが起きやすいので、注意しましょう。

事例①隣家の植え込みや軒先が境界線を越えている

隣家の植え込みや軒先などが境界線を越えているにも関わらず、事前に解消しなかったり、重要事項説明で伝えなかったりすると、買主とトラブルに発展しやすいです。
隣家の植え込みや軒先が飛び出ている部分は、たとえご自身の土地であっても、勝手に切り落としたり壊したりできません。
そのため、買主は思ったようにリフォームや建築などができないと感じ、トラブルが起きます。
このような不動産を売却する場合は、事前に隣家に改善を相談しておきましょう。
改善されない場合は、建築やリフォームが可能な敷地を重要事項説明で伝えてもらいましょう。

事例②境界線があいまい

重要事項説明で隣家との境界線を正確に伝えなければ、買主が隣家とトラブルを起こしやすいです。
隣家との境界線があいまいな場合は、不動産売却前に境界標の位置と地積測量図を照らし合わせ、確認しておきましょう。
それでもわからない場合は土地家屋調査士に依頼し、隣家の所有者立ち会いのもと、境界線を確定しておくと安心です。

事例③隣接地の用途地域を知らせていない

用途地域とは、都市計画法によって土地の利用方法を区分した地域です。
地域によっては、売却する不動産の土地と隣接地で、用途地域が異なる場合があります。
静かな土地で暮らしたいにも関わらず、隣接地が工業地域だと知らずに不動産を購入してしまった場合、買主からクレームが入る可能性が高いです。
そのため、重要事項説明では売却地だけでなく、隣接地の用途地域も含めて説明してもらいましょう。

事例④景観や日当たりを妨げる建物の建築予定を知らせていない

不動産の売却前に、高層マンションや商業施設などの建築予定を把握していたにも関わらず、買主に重要事項説明で知らせなかった場合もトラブルに発展しやすいです。
日当たりや景観が悪くなる物件は売れにくいですが、事実を把握していながら黙っておく行為はおすすめできません。
建築を把握している場合は隠さず伝えておき、重要事項説明でも伝えてもらうようにしましょう。

不動産売却のトラブル事例：契約解除

不動産売却では、契約解除が原因のトラブルもあります。
契約解除が原因のトラブルは、基本的に買主が売主にお金を支払えば解決しますが、なかには支払いを請求できない場合もあるため、覚えておきましょう。
それでは、どのようなトラブルがあるのか事例をご紹介します。

事例①買主が住宅ローンの審査に落ちた

売りに出した不動産を購入するために、多くの買主は住宅ローンを活用します。
しかし、買主のなかには支払い能力が低かったり、ブラックリストに載っていたりして、住宅ローンの審査に落ちてしまう場合があります。
買主が住宅ローンの審査に落ちた場合、売主へ事前に支払われた手付金は買主へ返還され、同時に不動産売却の話もなくなるので要注意です。
このように、買主が住宅ローンの審査に落ちると、売主は大きな痛手を負います。
不動産売却トラブルを未然に防ぐためにも、不動産会社には住宅ローンの審査に落ちない買主を見つけてもらうよう、伝えておくのがおすすめです。

事例②買主の一方的な事情で契約が解除された

不動産売却の話が進んでいたにも関わらず「違う家を買うことにした」「高いので買うのをやめた」など、まれに一方的な理由で契約を解除してくる買主がいます。
不動産売却ではこのような事態に備え、買主には売却価格の5～10％を手付金として、事前に売主へ支払うようルールを決めています。
そのため、上記のような場合は、契約が解除されても売主は手付金を得ることが可能です。
しかし、売主は手付金を得られても、契約解除となれば買主を探し直さなくてはなりません。
また、場合によっては、売却資金の使い道も見直しが必要になってしまうので、契約解除は売主にとって痛手が大きいです。
契約解除によるトラブルを防止するためには、手付金の金額を相場より多めに設定しておく方法がおすすめといえます。
これにより、売主に迷惑をかけるような買主をふるいにかけることが可能です。

不動産売却のトラブル事例：契約不適合責任

売却した不動産の種類や品質、数量が不動産売却の契約内容に適合していない場合、買主は売主に対して契約不適合責任を問うことが可能です。
具体的には、以下のような場合に契約不適合責任を問われます。

●事例①3階建てと聞いていたのに、違法建築だった
●事例②雨が降ると雨漏りが発生した
●事例③床下を覗くとシロアリに柱をかじられていた

契約不適合責任が認められると、修繕費用が売主から買主へ請求されたり、ひどい場合は契約解除を言い渡されたりといったトラブルに発展するので要注意です。
ただし、不動産売却の契約書に瑕疵の内容を記載しておけば、買主から契約不適合責任を問われる心配はありません。
瑕疵がある家は売れにくいですが、隠したまま売るとあとからトラブルに発展します。
そのため、不動産売却前にはホームインスペクションを依頼し、家のなかに欠陥がないかプロに確認してもらったほうが安心です。
また、契約不適合責任の通知期間を決めておく方法もおすすめといえます。
契約不適合責任の通知期間は、民法で「瑕疵を把握してから1年以内」と決められていますが、任意規定なので通知期間を売主が修正することも可能です。
ただし、あまりに短い通知期間を定めると消費者契約法により無効になる可能性があります。
なお、消滅時効は「不適合を知った時から5年以内、または引渡しから10年以内」と法律で定められており短縮できませんが、通知期間は任意規定のため「引渡し後3か月以内」などと定めることが可能です。
ただし、買主に不利すぎる内容は消費者契約法や宅建業法により無効となる場合があるので注意しましょう。
特に、買主が個人で売主が事業者にあたる場合などは、売主に過度に有利な条項は無効と判断されることがあるため、専門家に確認してから契約条項を設定するのが安全です。
たとえば、通知期間を「不動産の引き渡しから1年以内」「瑕疵を把握してから6か月以内」としておけば、売却後にいつまでも不安を感じる心配はありません。
ただし、消費者契約法に該当する場合など、あまりに売主に対して有利になる内容は、無効になる可能性があります。
そのため、契約不適合責任の通知期間を修正する場合は、不動産業者と相談して適正な範囲内に収めましょう。

消滅時効も短く修正できる

契約不適合責任の消滅時効は、最長10年間と決められています。
そのため、売主は負担が大きくならないよう、契約書で契約不適合責任の消滅時効を修正しておくと安心です。
一般的には「不動産の引き渡しから1年以内」に修正するパターンが多いため、不動産を売却する場合は消滅時効の修正も忘れずおこないましょう。

まとめ

重要事項説明が不十分で買主が不利益を被ると、売主が責任を取らなければならないので、瑕疵がある場合は小さなものでも契約書に記載しておく必要があります。
また、一方的な解約や住宅ローンの審査落ちで契約解除になる事例もあるため、手付金を高くしたり、不動産会社に審査落ちしないような買主を見つけてもらったりすると良いです。
そして、瑕疵を隠すと契約不適合責任を問われる事例もあるので、瑕疵は何でも隠さず申告しましょう。