建物を撤去したときの滅失登記とは？しないときの問題や実行者も解説！

空き家の撤去を考えているとき、費用や手間などが気になるかもしれませんが、滅失登記も大事な注意事項です。
しかし、滅失登記とは聞き慣れない用語であり、何をすることなのか、しないとどうなるのかなど疑問がいくつか浮かぶところでしょう。
そこで今回は、建物の撤去にともなう滅失登記とは何かにくわえ、しないときの問題や誰が実行するのかも解説します。

滅失登記とは

建物を撤去したときに実行する滅失登記とは、以下のような手続きです。

概要

滅失登記とは、建物が滅失したときにおこなう登記で、公的に作成されている建物の登記簿を除去する手続きにあたります。
不動産の情報は公的に登録されており、登記の内容を見れば、物件の客観的なデータや所有者の情報などを把握できるようになっています。
対象の不動産に関して登録されている内容をまとめた台帳が、登記簿です。
所有している空き家などを撤去すると、現在は存在しない建物の情報が登記簿に載っている形となります。
そのため、工事の完了後に滅失登記をおこない、公的な記録と物件の現況を一致させなくてはなりません。
手続きが終わると建物の情報が抹消され、登記が閉鎖されます。
この点から、滅失登記の手続きは、死亡届の提出にたとえられます。

手続きの必要性

建物の撤去後、滅失登記が実行されておらず、登記簿の内容と物件の現況が一致しないケースが一部見られます。
しかし、滅失登記は義務であり、期限は1か月以内とされているため、建物を撤去したら速やかに実行しましょう。
手続きは自分でおこなうか、専門家に依頼します。
専門家に依頼すれば手間は省けますが、通常より費用がかかります。
手間と費用のどちらを優先するかで、方法を決めましょう。

必要書類

滅失登記を実行するときは、建物滅失登記申請書が必要です。
書類は、法務局のホームページからダウンロードできるため、入手は簡単です。
また、記載例もあわせて掲載されており、一般の方でも書類を作成しやすくなっています。
次に、撤去作業の依頼先から発行される建物滅失証明書も、提出が必要です。
書類名は、取り壊し証明書となっていることがありますが、意味は同じです。
どちらにしても滅失登記に使用するため、業者から渡されたら紛失しないように注意しましょう。
このほかでは、撤去作業をおこなった業者の資格証明書が必要です。
撤去作業の依頼先が法人なら、代表者の資格を証明する書類と印鑑証明書を用いますが、法人番号を記載すると書類の提出を省略できることがあります。
個人事業主が撤去を請け負ったケースでは、依頼相手の印鑑証明書が求められます。

滅失登記を実行しないときの問題

空き家などを撤去したのち、滅失登記を実行していないケースが一部見られるとはいえ、放置はおすすめできません。
規定の手続きをしないと、以下のデメリットが生じるおそれがあります。

過料を科せられる

先述のとおり、滅失登記は公的義務であり、罰則も定まっています。
手続きをしないまま撤去から1か月が過ぎると、10万円以下の過料を科せられるおそれがあります。
実際に過料を科せられると損なので、撤去作業が終わったら速やかに手続きをおこないましょう。

固定資産税の負担が続く

不動産で発生する固定資産税は、正確には毎年1月1日時点における、登記簿上の所有者に課せられる税金です。
実際には建物がなくなっていても、登記簿の情報を更新していないと、以前と同じように課税を受けるおそれがあります。

状況確認の連絡が来る

建物の撤去後、滅失登記を実行しないでいると、状況確認の連絡を受けることがあります。
固定資産に対しては定期的に調査があり、状況に変化がないかを確認されているからです。
建物がなくなっていることが定期調査で発覚すると、所有者のもとまで確認の連絡が入る可能性があります。
このように、撤去の件は黙っていても発覚することがあるため、注意しましょう。

土地の活用に支障が出る

空き家などを撤去したら、土地の売却や建物の新築などが可能になります。
しかし、滅失登記を実行していないと、土地の活用が難しくなるおそれがあるため、注意が必要です。
土地の売却が難しくなるのは、登記簿上の記録と物件の現況が一致しないからです。
すでに存在しない建物が現在も記録に残っていると、買主から敬遠されて、売却のハードルが上がると予想されます。
建物を新築するときは、建築工事が完了したあとの登記に支障が出ます。
新しい建物を登記するには、まず記録に残っている古い建物の情報を除去しなくてはなりません。
古い建物に抵当権が残っていたケースでは、債権者である金融機関などから、滅失登記の承諾を得る必要もあります。
専門家の力を借りれば解決できる可能性はあるものの、建物の撤去直後に滅失登記を終えていたケースに比べて、手間が増えやすくなります。
残った土地をスムーズに活用できるよう、建物を撤去したら早めに滅失登記を終えましょう。

滅失登記は誰が実行するのか

滅失登記を速やかに終えるには、誰が実行するのかを押さえておくことが大事です。
規定の手続きをおこなえるのは、以下の方です。

所有権がある方

滅失登記を実行できるのは、まず建物の所有権を得ていた方です。
誰が所有権を得ていたのかは、登記簿を見ればわかります。
所有者として名前が載っている方なら、建物の撤去後に手続きが可能です。
撤去した建物が共有名義になっており、所有権を複数の方が得ていたケースでも、滅失登記は単独で実行できます。
共有者の同意が不要なのは、滅失登記が保存行為にあたるからです。
共有名義の不動産に対する保存行為は、所有権を得ている方なら単独で実行できます。
共有者の同意が必要なのは、変更・処分行為や管理行為などです。
行為の区分が異なるため、滅失登記は共有者から同意を得ていなくとも、問題ありません。
ただし、建物の撤去は変更・処分行為にあたり、共有者の全員から同意を得なくてはなりません。
単独で実行できるのは、あくまで撤去後の滅失登記なので、混同しないように注意しましょう。

相続人

滅失登記を実行できる方のひとりは、不動産の相続人です。
相続の時点で不動産が更地になっていても、登記簿上には建物の記録が残っていれば、相続人のほうで抹消の手続きをおこなえます。
なお、複数の相続人で遺産の土地を共有したケースでも、先述した理由により、滅失登記にほかの相続人の同意は不要です。

土地家屋調査士

手続きを専門家に任せたいときは、土地家屋調査士に代行を依頼します。
所有者と相続人以外で滅失登記を実行できるのは、土地家屋調査士のみです。
登記の手続きを代行できる専門家といえば、司法書士が思い浮かぶかもしれません。
しかし、登記簿は表題部と権利部に分かれており、それぞれで対応している専門家が異なります。
司法書士が対応できるのは、対象の不動産の所有権や抵当権などが載っている権利部です。
滅失登記は、対象の不動産の所在地や面積などが載っている、表題部に関する手続きです。
表題部の手続きは土地家屋調査士しか代行できず、司法書士では引き受けられません。
専門家への依頼を考えているときは、相談先を間違えないように注意しましょう。

まとめ

滅失登記とは、建物を撤去したあとにおこなう登記であり、手続きが終わると登記簿に載っていた建物の情報がなくなります。
実行は義務であり、手続きをしないでいると10万円以下の過料を科せられたり、建物の固定資産税が以後にも発生したりするため、注意が必要です。
手続きをおこなえるのは、建物の所有者や相続人、土地家屋調査士であり、司法書士は対応できません。