空き家の売却方法と手順は？費用と注意点も解説

所有している空き家の売却を考えてはいるものの、どのような手順で売却すれば良いのか悩んでいる方もおられるのではないでしょうか。
空き家を売却する方法はいくつかありますが、注意すべき点や費用についても考慮し判断する必要があります。
そこで、空き家を売却する手順と売却時にかかる費用、注意点について解説します。

空き家を売却する方法と手順

空き家を売却する方法はいくつかありますが、そのなかでもご自身が所有している空き家の状態によって売却方法を選択すると良いでしょう。
ここでは、空き家の売却方法とその手順について解説します。

売却方法①そのままの状態で売却する

1つ目の空き家の売却方法は、そのままの状態で売却する方法です。
仲介を依頼する不動産会社を探し、売却活動を経て個人の買主を探していく手順です。
そのままの状態で売却することは、解体や修繕する手間や費用が不要で、すぐに売り出せる点がメリットといえます。
そのままの状態で売却する方法は、さらに「中古住宅」と「古家付き土地」として売却する2つの方法があります。
空き家の状態が比較的良く、住めるような状態であれば中古住宅として売り出すと良いでしょう。
一方で、古家付き土地として売り出すケースとは、建物自体に資産価値がなく、老朽化が激しいような場合です。
価値のない建物が付いて分、同じ広さの土地と比べて価格が低くなるのが特徴です。

売却方法➁更地にして売却する

2つ目の売却方法は、空き家を取り壊し更地として売り出す方法です。
更地にするメリットは、そのままの状態で売却するよりも、買い手が付きやすくスムーズに売却できる点です。
土地を探している方だけでなく、これから新築を建てる予定のある方まで、幅広い需要が見込めます。
ただし、解体費用が発生すること、また売り出しまでに時間がかかる点がデメリットといえます。
また、解体費用は売り出し価格に上乗せしても、回収できないケースが多いため注意が必要です。
そのため、解体するべきなのか、仲介を依頼する不動産会社に相談しながら決めると良いでしょう。

売却方法③不動産買取を利用する

3つ目の売却方法は、不動産会社による「買取」を利用する方法です。
買取とは、仲介での売却と異なり、直接不動産会社に不動産を売却する方法になります。
買取の仲介との大きな違いは、売却完了までの期間です。
仲介の場合は、早くても売却完了までに3～6か月の期間を要しますが、買取であれば最短1週間程度で売却することができます。
ただし、不動産会社は買い取った不動産に付加価値を付けて再度販売するため、それにかかるリフォーム費用などを差し引くのが通常です。
そのため、仲介よりも2～4割程度価格が低くなる点に注意しましょう。

空き家売却にかかる費用と税金とは？

空き家を売却する際は、売却代金を受け取るだけではなく、手続きなどに税金や費用がかかります。
想定外の出費に備えるためにも、どのような税金や費用がかかるのか把握しておくと良いでしょう。

①仲介手数料

空き家を売却する際は、通常不動産会社に仲介を依頼します。
仲介により買主との売買契約が成立した場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、売買が成立した際に支払う成功報酬のようなものです。
仲介手数料は、売却価格によって上限額が定められています。
たとえば、空き家を2,000万円で売却した際は、72万6,000円（税込み）となります。
また、2024年7月の法律改正により、取引価格が800万円以下の場合は、最大で「30万円＋消費税」と定められました。
詳しい金額と内容については、国土交通省のホームページでご確認ください。

➁解体費用

空き家を更地にする場合は、解体費用もかかります。
解体費用は、木造住宅であれば1坪3～5万円程度かかるため、30坪であれば90～150万円程度必要です。

③印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に課される税金のことです。
売却価格に応じて税額が定められており、1万円（500万円超えから）から10万円（5億円以下まで）が相場です。
ただし、2027年3月31日までは、租税特別措置法により軽減措置の対象となり、先ほどのケースだと5,000円から6万円となります。

④譲渡所得税

空き家売却で利益が生じた場合は、譲渡所得税もかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称で、利益（譲渡所得）の金額に応じて課せられる税金です。
譲渡所得は、「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

●所有期間が5年以下の場合：所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63%
●所有期間が5年超えの場合：所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%

このように、譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大幅に異なるため、売却タイミングには注意が必要です。

空き家の売却手順での注意点

最後に、空き家売却をおこなう際の注意点について解説します。
スムーズに売却を進めるためにも、注意点については押さえておきましょう。
おもに注意すべき注意点は、以下の3つです。

●名義変更をしておく
●空き家の状態を確認しておく
●更地にするタイミングを考える

それぞれの注意点を見ていきましょう。

注意点①名義変更をしておく

相続によって取得した空き家を売却する際は、空き家の名義が売主になっているか確認しておきましょう。
また、売主が名義人でない場合は、法務局にて名義変更を済ませておく必要があります。
名義変更を済ませないままでは、売却できないため注意が必要です。
なお、相続による不動産の名義変更（相続登記）は、2023年4月から義務化されています。
相続登記しないまま放置しておくと、ペナルティが科される可能性があるためご注意ください。

注意点➁空き家の状態を確認しておく

空き家を売却する際は、空き家に不具合がないか、設備が故障していないかなど、必ず確認をおこないましょう。
仮に引き渡し後に伝えていなかった不具合が見つかると、契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
最悪の場合は、損害賠償を請求されたり、契約解除されたりするため注意が必要です。

注意点③更地にするタイミングを考える

空き家を解体し更地にしてから売却する際は、更地にするタイミングにも注意しましょう。
なぜなら、更地にすると固定資産税が高くなる可能性があるためです。
固定資産税には、住宅用地の特例といって住宅がある場合の土地については減税措置がおこなわれます。
しかし、空き家を解体し更地にしてしまうと、減税措置の対象ではなくなり、大幅に固定資産税が高くなることがあります。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の状態で決定されるため、この時期を過ぎてから更地にすると良いでしょう。
売却時に損をしないためにも、更地にするタイミングも考慮しておくことをおすすめします。

まとめ

空き家は、「そのままの状態で売却する」「更地にして売却する」「不動産買取を利用して売却する」といった売却方法があります。
売却時には、名義が売主になっているか、また空き家の状態も確認しておくことをおすすめします。
また、仲介手数料や解体費用、印紙税、譲渡所得税などの費用や税金がかかる点も注意しましょう。