空き家売却で確定申告が必要なケース！怠ったらどうなるのかも解説

空き家を売却する際に確定申告が必要なのか、気になっている方もおられるでしょう。
確定申告は原則として、売却時に利益が生じた場合に必要になりますが、それ以外でも確定申告したほうがお得なケースもあります。
そこで、空き家売却では確定申告が必要なのか、確定申告を怠った場合にどうなるのか、売却時にかかる税金の計算方法と併せて解説します。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却で確定申告は必要？

空き家を売却した際は、確定申告が必ず必要なケースとそうでないケースがあります。
それぞれの状況に応じて、確定申告について把握しておくと良いでしょう。
ここでは、空き家売却時に確定申告が必要なケースと不要なケースについて解説します。

確定申告が必要なケース

空き家を売却した際に確定申告が必要なケースは、売却時に利益が生じた場合です。
不動産売却では、この利益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得に対して譲渡所得税（所得税と住民税の総称）がかかります。
利益（譲渡所得）が生じたかどうかは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引けば算出されます。
利益（譲渡所得）＝売却価格ではないため、勘違いしないようにしましょう。
譲渡所得が生じた場合は、税金がかかるため、確定申告が必ず必要になります。
確定申告は、空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日までのあいだに、居住地の税務署に申請しなければなりません。
なお、譲渡所得と譲渡所得税については、後ほどご説明します。

確定申告が不要なケース

一方で、確定申告が不要なケースは、利益（譲渡所得）が発生しなかった場合です。
利益が発生していないため、当然ながら税金が課税されることはありません。
ただし、損失が発生した場合でも確定申告をすることで、節税につながるケースもあります。
これは、「損益通算」という制度で、給与所得や事業所得などほかの所得と損失分を相殺することが可能です。
つまり、空き家売却で発生した損失を、ほかの所得と相殺すれば、所得税などの税金を減らすことができます。
また、その年に相殺しきれなかった損失は、翌年以降最大で3年間繰り越すことも可能です。
そのため、給与所得や譲渡所得などほかの所得がある場合は、損失時でも確定申告をおこなうのがおすすめです。

空き家売却で確定申告をしなかったらどうなる？

空き家売却で利益が生じたにもかかわらず、期限までに確定申告をおこなわなかった場合どうなるのでしょうか。
確定申告を怠った場合は、さまざまなペナルティが課されることになります。
ここでは、売却時に確定申告をしなかった場合にどうなるのか、そのリスクについて解説します。

ペナルティ①無申告加算税が課される

確定申告の期限、2月16日から3月16日までのあいだに申告しなかった場合は、無申告加算税が課せれる可能性があります。
無申告加算税は、期限を過ぎてしまった場合に課される税金です。
具体的には、以下のように加算されます。

●税額が50万円以下の部分：15％
●税額が50万円超え300万円以下の部分：20％
●税額が300万円超えの部分：30％

ただし、期限後でも自主的に申告した場合（調査通知前）は、税率が5％となる救済措置が設けられています。
また、税務調査の通知後でも速やかに申告すれば、50万円以下の場合は10％に、50万円超え300円以下の場合は15％に、300万円超えの場合は25％にそれぞれ減税されます。

ペナルティ➁延滞税が課される

確定申告の際に、本来収めるべき税金を納税しなかった場合は、税金の未納期間に応じて延滞税が課されます。
具体的には、以下のように加算されます。

●納期限の翌日～2か月を経過する日の翌日まで：年7.3％
●納期限の翌日～2か月を経過する日の翌日以降：年14.6％または延滞税特例基準割合＋7.3％

2か月を経過する日の翌日以降は、年14.6％か延滞税特例基準割合＋7.3％のいずれか低いほうとなります。
特例基準割合とは、金融機関の短期貸出約定平均金利などを参考に定められています。
このように、必要な確定申告をおこなわないと、さまざまなペナルティが課されるため注意が必要です。
国税庁は、登記の移転情報や銀行口座の入出金履歴を参照できるため、バレなければ問題ないという考えは避けたほうが良いでしょう。
意図的な無申告は、さらに厳しく罰せられる可能性があるため、注意しなければなりません。
そのため、期限を過ぎてしまったら、放置せずにすぐに対応することをおすすめします。

空き家売却時の確定申告で必要な譲渡所得税の計算方法

最後に、空き家売却で利益が生じた場合の譲渡所得税の計算方法について解説します。
譲渡所得を算出するためには、以下のような手順で計算します。

手順①譲渡所得を計算する

譲渡所得税を算出するためには、まずはどのくらいの利益（譲渡所得）が発生したのか計算する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、空き家を購入する際にかかった諸費用のことで、仲介手数料や印紙代などが該当します。
譲渡費用とは、空き家を売却する際にかかった諸費用のことで、仲介手数料や測量費などです。
これらの費用を売却価格から差し引き、譲渡所得を算出します。

手順➁特別控除を差し引く

空き家を売却する際には、譲渡所得から差し引くことができる控除制度が用意されています。
たとえば、 一定の条件を満たす空き家を売却した際、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる特例があります。
これは、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」といい、利用することで大幅に譲渡所得を減らすことが可能です。
このように控除制度をうまく利用すれば、負担する税金を抑えることができます。
詳しくは、国税庁ホームページから確認できるため、あらかじめ適用要件などを把握しておくと良いでしょう。
なお、特別控除を利用して譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合でも、確定申告が必要なため注意しましょう。

手順③譲渡所得税を計算する

特別控除額を差し引いても譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が以下のように異なります。

●短期譲渡所得（所有期間5年以内）：所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%
●長期譲渡所得（所有期間5年超え）：所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.32%

このように、5年を境に大きく税率が異なるため、売却するタイミングには注意が必要です。
また、自宅の売却であり、かつ所有期間が10年以上の場合には、以下のような特例が受けられます。

●譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21％
●譲渡所得が6,000万円を超える部分：20.315％

譲渡所得が6,000万円以下であれば、税率は6.105％下がるため、一般税率に比べて税負担は大幅に軽減されます。
他の特例と併用すればさらに節税効果は高くなるため、長期間所有した空き家を売却する際には、ぜひ利用したい制度です。

まとめ

空き家売却で確定申告が必要なケースは、利益（譲渡所得）が発生したケースです。
申告や納税を怠ると、無申告加算税や延滞税が課されるため、忘れずに手続きすることをおすすめします。
なお、売却時に損失となった場合は、原則として確定申告は不要ですが、ほかの所得がある場合は確定申告をすることで節税対策になるためおすすめです。