個人売買で空き家はどう売る？メリットとデメリットについても解説

空き家の売却方法の一つが、個人売買です。
個人売買には、一般的な取引方法である、仲介や買取とは異なる特徴やメリットがあります。
その反面、デメリットや注意点もあるので、あらかじめ知っておくと安心です。
今回は空き家を個人売買で売却するメリットやデメリット、売るときの流れについて解説します。
空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

個人売買で空き家を売却するメリット

まずは、空き家を個人売買で売却するメリットについて解説します。

仲介手数料が不要になる

メリットとしてまず挙げられるのが、仲介手数料が不要になることです。
個人売買では、その名のとおり売主と買主が直接取引することになります。
一般的な不動産取引の一つである、仲介の場合、成約に至ると不動産会社に仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料とは、販売活動やチラシの作成など、仲介業務に対する報酬となります。
下記のとおり、仲介手数料の金額は契約金額によって異なります。

●契約金額200万円以下：契約金額の5％+消費税
●契約金額200万円超え〜400万円以下：契約金額の4％+2万円+消費税
●契約金額400万円超え：契約金額の3％+6万円＋消費税

契約金額が大きいほど仲介手数料も高くなるため、仲介を介さない個人間売買であれば、手数料の分だけコストを抑えて空き家を売却することも可能です。

販売活動を自由におこなえる

自由に販売活動をおこなえることも、個人売買のメリットとして挙げられます。
また、自身で手続きを進めていくため、仲介手数料もかかりません。
ただし、弊社のような不動産会社を介さない場合、販売戦略や価格設定、広告展開などすべてをご自身で判断・実行する必要があるため、リスクを伴うのは事実です。
そのため、何かしらで不安が残る場合は、お気軽にご相談ください。

知人・親族にはスムーズに売れる可能性が高い

メリットとして、知人・親族には、スムーズに売れる可能性が高いことも挙げられます。
知人・親族の場合、すでに売主との信頼関係が構築されていることが多いです。
そのため、仲介で買主を探すよりも、手続きがスムーズにおこないやすいのです。
そして、不動産取引では、引き渡しの時期や価格交渉など、条件をすり合わせたうえで売買契約を締結します。
とくに価格交渉は長引くこともあり、買主の意向を考慮したり、売主が妥協したりといったことが必要です。
そういった点で、知人・親族が買主であれば、条件面の折り合いがつきやすく、トラブルになるリスクを抑えられる可能性が高いといえるでしょう。

個人売買で空き家を売却するデメリット

続いて、個人売買で空き家を売却するデメリットについて解説します。

買主とトラブルになる可能性がある

デメリットとしてまず挙げられるのが、買主とトラブルになる可能性があることです。
個人売買の場合、契約書の内容をチェックする第三者がいないため、記載事項が漏れや記入ミスなどによるトラブルが起きる可能性があります。
とくに注意したいのが、契約不適合責任についてです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、売主が買主に対して負う責任を指します。
たとえば引き渡し後に雨漏りが見つかった場合、修繕費用や代金の減額請求に応じる必要があるでしょう。
状況によっては、契約解除や損害賠償請求につながることもあります。
責任を問われないためにも、売却前に空き家の状態をチェックしておくことが大切です。

適切な価格設定が難しくなる

適切な価格設定が難しくなることも、デメリットの一つです。
不動産には定価がありませんが、相場はあります。
そのため、空き家を売却する際は、周辺相場や過去の取引事例などを調査し、適正な価格を設定しなければなりません。
相場より高い場合、価格重視の方からは候補に入れてもらえないかもしれません。
反対に、相場より安い場合「なにか問題がある家なのでは…？」と思われ、売れ残ってしまう可能性があるでしょう。
仲介なら不動産会社が相場を知っているため、適正価格を設定しやすくなりますが、個人売買の場合は難しくなります。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

買主が住宅ローンを組めない可能性があることも、デメリットの一つです。
個人取引の場合、売買契約書は売主・買主で作成するか、専門家に依頼して作成する必要があります。
そして、重要事項説明書（重説）は宅建士が作成・説明する場合にのみ法的効力がありますが、個人間売買では法的には省略可能です。
ただし、住宅ローン利用やトラブル防止のため、必要に応じて宅建士や不動産会社に依頼して作成・説明を受けるケースもあるのです。
なお、売買契約書は住宅ローンの審査に必須の書類であり、重要事項説明書も併せて提出が求められることがあります。
せっかく買主が見つかったとしても、住宅ローンが組めないことが理由で、成約に至らないといった事態を招くかもしれませんので、しっかりと必要書類は準備しておきましょう。

法的な手続きの負担が大きくなる

デメリットとして、法的な手続きの負担が大きくなることも挙げられます。
空き家を売却するときは、所有者を売主から買主へ変更する必要があります。
名義変更の手続きは所有権移転登記と呼ばれ、法務局での申請が必要です。
個人で手続きをすることも可能ですが、専門的な知識を要する場面が多いため、スムーズにいかなくなる恐れがあります。
手続きをスムーズにおこなうためには、司法書士へ依頼するのがおすすめです。
司法書士に支払う手数料が必要ですが、書類の作成や窓口での手続きなどを代行できます。
また、売買契約書の作成も依頼することが可能です。
個人売買の場合、契約書の内容や法的なリスクを理解したうえで、取引をする必要があります。
専門家に依頼することによって、不動産取引における、さまざまな不安が軽減されるでしょう。

個人売買で空き家を売却する際の流れ

最後に、個人売買で空き家を売却する際の流れについて解説します。

相場を調べる

最初におこなうことは、相場を調べることです。
適正価格を設定するためには、相場の調査が欠かせません。
そして、立地や築年数、土地の面積などによって相場は異なります。
適正価格を設定しないと、成約に至りにくくなるので、慎重にリサーチすることが重要です。

必要書類を揃える

次は、必要書類を揃えることです。
まず、登記事項証明書（登記簿謄本）や建物図面、固定資産税の納税通知書、建築確認済証などが基本書類となります。
また、売主本人であることを証明するための身分証明書や印鑑証明書、登記識別情報（または登記済権利証）も所有権移転登記に欠かせません。
住宅ローンが残っている場合は、ローン残高証明書や抵当権抹消に必要な書類も準備が必要です。
さらに、過去にリフォームや耐震補強をおこなっている場合は、その工事内容を示す資料があると買主の安心にもつながります。
そのほかにも、物件の状況や取引条件によっては住民票や購入当時の契約書類、マンションであれば管理規約なども必要になる場合があります。
状況や不動産の種類によって、さまざまな書類が必要になってくるため、前もって動けるように準備は早めにおこなっておきましょう。

価格を決めて販売活動をおこなう

必要書類を揃えたあとは、価格を決めて販売活動をおこなうことです。
チラシを作成してポスティングをおこなったり、幟を立てたり、オープンハウスを実施したりします。
販売活動を積極的におこなうことによって、早期の成約を目指せるでしょう。

売買契約を締結する

販売活動をおこなったあとは、売買契約の締結に進みます。
価格や引き渡し時期などの条件がまとまったら、売買契約書を2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管します。
なお、契約書には代金の支払い方法や支払期日、引き渡しの時期、違約金の取り決め、契約解除の条件など、重要な内容を具体的に記載しておくことが大切です。
また、契約時には手付金の授受や、実印・印鑑証明書が必要になる場合があるため、事前に準備しておくと安心です。

引き渡しと鍵の受け渡しをおこなう

最後に、引き渡しと鍵の受け渡しをおこない、売却の完了です。
引き渡しの流れのなかで、所有権移転登記や、買主が住宅ローンを利用する場合は金融機関との手続きもおこないます。

まとめ

空き家の個人売買には、仲介手数料がかからない、自由に販売活動ができるといった大きなメリットがあります。
一方で、価格設定や契約書の作成、法律手続きなど、慎重な対応が求められる場面も多く、少しでも不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
そのため、「できるだけコストを抑えて売りたい」「でも手続きに自信がない…」などのお悩みがございましたら、ぜひ私たち不動産のプロにご相談ください。