不動産相続でかかる税金の種類について！計算方法と活用したい控除も解説

不動産を相続したときは、できる限り税金の負担を抑えたいですよね。
節税につなげるためには、どのような税金が、どのくらいかかるのかを知っておくことが大切です。
また、金銭的な負担を抑えるための、特例や控除もチェックしておくことがおすすめです。
今回は、不動産相続でかかる税金の種類や計算方法、活用したい控除について解説します。
不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続でかかる税金の種類

まずは、不動産相続でかかる、税金の種類について解説します。

相続税

種類の一つとしてまず挙げられるのが、相続税です。
相続税はその名のとおり、亡くなった方の財産を継承した場合にかかる、税金です。
ただし、不動産を取得したからといって、必ずしも納税義務が発生するわけではありません。
相続税は一定額以上の財産を継承したときに、課税されるのが特徴です。
基礎控除額が設けられており、控除額を下回っていれば非課税となります。
資産価値の高い財産をたくさん取得した場合は、課税される可能性が高くなるでしょう。

登録免許税

かかる税金の種類として、登録免許税も挙げられます。
登録免許税とは、不動産の名義変更の際にかかる、税金の種類です。
土地や建物を相続したときは、相続登記という手続きが必要になります。
相続登記とは、法務局へ所有権移転登記の申請をおこない、登記簿上の名前を変更することです。
このときにかかるのが、登録免許税という税金となります。
なお、相続登記の手続きはこれまで任意でした。
しかし、現在は義務化されており、所有権を取得したことを知った日から3年以内に手続きが必要です。
正当な理由がなく怠ってしまうと、ペナルティーが課せられるため注意なさってください。

固定資産税

税金の種類として、固定資産税も挙げられます。
固定資産税とは、土地や建物といった固定資産を所有している方に課税される、税金の種類です。
毎年1月1日時点の所有者に対して、市区町村から納付書が送付されてきます。
固定資産税が課税されるのは、不動産を相続したあと、そのまま所有し続ける場合です。
また、住んでいるエリアによっては、都市計画税もかかります。
都市計画税とは、都市計画や区画整理などのために支払う税金です。
市街化区域内にある不動産を取得した場合は、固定資産税とともに、都市計画税も負担することになるでしょう。
なお、それ以外にもいくつか不動産相続においてかかる税金はありますので、しっかりと調べて必要な費用を準備しておきましょう。

不動産相続でかかる税金の計算法

続いて、不動産相続でかかる、税金の計算方法について解説します。

相続税の計算方法

相続税は、下記のステップで計算します。

●遺産総額を調べる
●基礎控除額をマイナスする
●相続税の総額を計算する
●相続人ごとの税額を求める
●控除を適用させる

まずは、遺産総額を調べることから始めます。
遺産総額とは、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた、正味の財産のことです。
不動産や預貯金、死亡保険や株式などから、借り入れ金や葬儀費用などをマイナスして求めます。
正味の財産が把握できたら、次は下記の計算式を用いて、基礎控除額を差し引きます。
3,000万円+600万円×相続人の人数
財産を取得する権利を持つ方が多いほど、基礎控除額が増える仕組みです。
ただし、不正に増やすことを防止するためのルール（相続放棄した方は含めない、養子がいる場合は人数が限定されるなど）があります。
次のステップは、相続税の総額を計算することです。
まずは先述で計算した遺産総額を、下記の法定相続分の割合で、仮に取得したことにします。

●配偶者と子ども1人：配偶者1/2、子ども1/2
●配偶者と直系尊属1人：配偶者2/3、直系尊属1/3
●配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

そのあとに下記の税率をかけ、合計することによって、全体の納税額を把握できます。
相続税は、課税価格に応じて10〜55％の税率が段階的に適用されます（例：3,000万円以下は15％、5,000万円以下は20％など）。
最後に、税金の総額を実際に取得した割合でわけて、納めるべき納税額を計算します。
計算式は、下記のとおりです。
税金の総額×それぞれの課税価格÷課税価格の合計
分割方法は、遺言書の内容に沿うか、遺産分割協議（財産の分け方や取得割兄ついて、全員で話し合うこと）で決めることになります。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、下記の計算式を用いて算出します。
不動産の価値×0.4
先述のとおり、登録免許税は土地や建物の名義を、亡くなった方から取得した方に変更する際にかかる税金です。
そのため、相続税が非課税であっても、かかるものなので注意なさってください。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、固定資産税評価額をベースに、下記の計算式を用いて算出します。
固定資産税評価額（課税標準額）×1.4
固定資産税評価額は、市区町村から送付されてくる、納税通知書に記載されています。

不動産相続でかかる税金を抑えるための控除や特例

最後に、不動産相続でかかる税金を抑えるための、控除や特例について解説します。

贈与税額控除

活用できる控除として、まず贈与税額控除が挙げられます。
贈与税額控除とは、支払い済みの贈与税を、一定の範囲内で相続税から差し引くことができる制度です。
税金が二重でかかることを、防止することが目的となります。
生前贈与の方法の一つに、相続時精算課税というものがあります。
これは、贈与財産のうち2,500万円までが非課税となり、超えた部分に一律20％の税率が適用される制度です。
一度贈与税を支払った部分についても、相続時に再度課税対象となりますが、支払済みの贈与税は相続税から控除されます。
この控除を用いることによって、支払い済みの贈与税を控除することができます。

配偶者控除

配偶者控除も、ぜひ活用したい控除や特例の一つです。
配偶者控除とは、夫もしくは妻から継承した財産が1億6,000万円以下だったり、法定相続分以下であったりしたときに、非課税となる制度となります。
相続税は、決められた期日までに現金で納税しなければなりません。
財産を多く取得した場合、税金の負担が大きくなってしまいます。
税金を支払えないため、不動産をはじめとする財産の取得を、やむを得ず放棄する事例もありました。
配偶者控除は、将来の生活を守るためにも、ぜひ活用したい制度といえるでしょう。
しかし、適用条件を確認せずに申告してしまうと、支払わなくて良い税金まで支払うことになりかねません。
条件や注意点を把握したうえで、有効的に活用なさってください。

相次相続控除

相次相続控除とは、短い期間に続けて相続が起きた場合に、活用できる控除です。
財産を所有している方が亡くなったあと、10年以内に身内が亡くなってしまうと、新たな税金を支払わなくてはなりません。
相次相続控除では、最初に納税した分の一部を、二回目に発生した相続税から控除することができます。
適用を受けられる例は、祖父が亡くなったあと、期間を開けずに父が亡くなった場合などです。
期間が短いほど、控除できる金額が増えることになります。

まとめ

不動産相続では、相続税や登録免許税、そのまま土地や建物を所有する場合は固定資産税が課税されます。
相続税の計算方法は少し複雑なので、いくつかのステップにわけて計算するとわかりやすいです。
税金の負担を抑えるための控除や特例があるので、適用となるものは活用し、金銭的な負担を抑えてください。