空き家は種類によって定義が異なる？空き家の売却方法についても解説

近年の日本では空き家の増加が社会問題になっており、国がさまざまな施策によって対策していますが、そもそも空き家の定義を知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、空き家を手放す場合、どのような方法があるのかも知ったうえで検討したいですよね。
そこで今回は、そもそも空き家とはなにか、その定義や種類によって異なる概要、空き家を手放す方法について解説します。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家の定義とは？

そもそも空き家とはどのような家なのか、まずは空き家の定義について解説します。

空き家とは

冒頭でも触れましたが、日本では少子高齢化や核家族化が進んでおり、空き家問題が深刻化しています。
空き家の増加を食い止めるべく、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」を施行し、空き家問題の解消に向けて取り組んでいます。
空家等対策特別措置法によると、空き家の定義は以下のとおりです。
1年以上誰も住んでいないまたは使われていない家
空き家と聞くと、築年数が古い家や長期間誰も住んでいない家をイメージする方が多いでしょう。
空き家の定義は、築年数や人が住んでいない期間を基準にしているのではなく、使用しているかどうかがポイントになります。
築年数が浅くきれいな状態であっても、1年以上人の出入りがない家は空き家に該当します。
反対に古い家や、何年も人が住んでいない家であっても、物置として使用し、ときおり訪れているような場合は、空き家に該当しません。

空き家の所有者には管理義務がある

空き家を放置すると、倒壊や火災、害虫・害獣被害など、さまざまなリスクが生じます。
空家等対策特別措置法では、空き家の所有者に管理を義務づけています。
空き家を放置すると、自治体による判断で「特定空家」に認定され、固定資産税が跳ね上がったり、最終的には行政代執行によって解体されたりと、所有者にとってデメリットしかありません。
特定空家等認定条件は、以下の4つです。

●倒壊する恐れがある
●衛生上有害となる恐れがある
●景観を損なっている
●放置することが不適切である

そして、2023年の法改正により、そのまま放置すると上記のような状態になる可能性が高い空き家を「管理不全空き家」とし、行政から指導や勧告が入るようになりました。
そうなる前に、所有者自身が空き家の管理についてしっかり考え、行動することが大切です。
国土交通省は空き家の所有者に向けて、「空き家管理チェックリスト」を公開し、適切に管理をおこなうよう促しています。
国土交通省のホームページからダウンロードし、ぜひ活用して管理状況を売主自身も把握しておきましょう。

空き家の種類によって異なる定義とは？

空き家の定義について前章で解説しましたが、実は空き家の定義は、不動産の種類によって異なります。
そこで次に、空き家の定義を不動産の種類ごとに解説します。
主な不動産の種類は以下の4つです。

●集合住宅
●別荘
●店舗
●売却用の住宅

それぞれの空き家の定義について、順番に解説します。

集合住宅

アパートやマンションといった集合住宅の場合、全室が空室になった状態を空き家と定義しています。
前章で解説した特定空家の条件に当てはまっていたとしても、1人でも入居者がいれば空き家に該当しないのです。
とはいえ、築年数が古く倒壊の危険性があるような集合住宅であれば、対策を促すよう指導が入る場合があります。
そのような状態になっている場合は、早めに対処したほうが良いでしょう。

別荘

別荘は普段、人が生活していない家のことが多く、空き家とみなされると思われる方が多いかもしれません。
別荘は、電気やガス、水道といったライフラインを契約したままになっており、1年に1度程度、保養などを目的に使用するケースが多く見られます。
そのため、使用頻度によっては空き家とみなされないことがほとんどです。
なお、別荘は管理会社に管理を委託している方もいるため、管理がなされていれば特定空家などに認定される可能性は低いでしょう。

店舗

店舗は、住宅と同様の扱いになります。
なぜなら、空家等対策特別措置法が示す空き家の定義に、建物の使用目的に関する記述がないためです。
したがって、店舗を1年以上使用していない場合は、空き家とみなされます。

売却用の住宅

売却用の住宅の場合、売却期間が長引き空き家の状態が続いたとしても、不動産会社に仲介を依頼していれば、管理がなされていると考えられます。
したがって、空き家とみなされる可能性は低いです。
ただし、「いずれ売却するつもり」といった理由で放置しているような空き家は、一般的な空き家と同様、放置するのは適切でないと判断されれば特定空家などに認定される恐れがあります。

空き家を手放す方法とは？

空き家の定義について前章で解説しましたが、適切な管理をおこなわず放置している空き家は少なくありません。
先述のとおり、不要な空き家を所有していてもメリットはほぼありません。
したがって、将来使用しないのであれば、早めに手放すことをおすすめします。
そこで最後に、空き家を手放す場合の方法について解説します。

売却する

空き家を手放す方法としてまずおすすめするのは、売却です。
売却すれば、まとまった資金を得ることができ、管理する義務や固定資産税の支払いもなくなります。
もし築年数が古く、中古住宅として売却しにくい場合は、そのままの状態で「古家付き土地」として売り出すことも可能です。

譲渡する

親族や隣地の所有者、自治体、企業などに譲渡するのも方法の1つです。
売却する場合は、買主を見つける手間と時間、諸費用がかかりますが、譲渡する相手が見つかれば、費用をかけずに空き家を手放せます。
しかし、空き家の状態によっては、受け取ってくれる相手が見つかりにくい可能性があります。
また、個人で手続きしなければならず、トラブルになることも考えられるため注意が必要です。

取り壊す

空き家を取り壊し、更地にしてから手放す方法もあります。
取り壊せば、倒壊や火災などの心配がなくなり、特定空家に指定されることもありません。
また、更地にすることで、新築用の土地や駐車場などに利用できる土地を探している方をターゲットにできるため、立地条件によっては早期売却も望めます。
ただし、空き家を取り壊すためには、当然のことながら解体費用がかかります。
更地を売却して資金を得る前に解体費用を捻出しなければならないため、資金力が必要です。
また、空き家が建っている状態であれば、住宅用地の軽減措置が適用され固定資産税が安くなっていますが、取り壊して空き家がなくなると適用外になってしまいます。
そうなると固定資産税が跳ね上がります。
早く買主が見つかれば良いですが、売却期間が長引くと高くなった固定資産税を納めることになり、負担が大きくなることを頭に入れておかなければなりません。
このように、空き家を手放す方法はいくつかありますが、そのままの状態で売却するのがシンプルでおすすめの方法です。

まとめ

空家等対策特別措置法では、1年以上人の出入りがない家を空き家と定義しており、放置するのは危険であると自治体が判断すると、特定空家などに認定される場合があります。
空き家の定義は建物の種類によって異なりますが、管理がなされていない場合は、一般的な空き家と同様の基準で判断されます。
空き家は所有していてもメリットはほぼないため、費用を抑えて安全に手放すために、不動産会社に仲介を依頼し、そのままの状態で売却するのがおすすめです。