遺産分割前の不動産売却は可能！手順や注意点について解説

親の遺産に不動産が含まれている場合、その不動産を将来利用するつもりがない方にとっては、相続しても処分の仕方に悩みますよね。
その不動産がほかの相続人にとっても不要であれば、遺産分割前に売却して処分したいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、遺産分割前の不動産売却は可能なのか、その場合の手順と注意点について解説します。
不動産を相続した方や、相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

遺産分割前の不動産売却は可能！

まずは、遺産分割に関する基礎知識と、遺産分割前の不動産売却について解説します。

遺産分割とは

相続が発生すると、被相続人が所有していた不動産は、相続人が引き継ぐことになります。
また、相続人が複数人いる場合は、相続人のうちのだれかがその不動産を引き継ぐ、共有名義で相続する、売却して得た現金を分割するなど、いくつか方法があります。
いずれの方法を選択する場合でも、遺産は法定相続分に応じて分割するのが基本です。
それ以外の割合で分割する場合は、「遺産分割協議」をおこなう必要があります。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、だれが、どの財産を、どれくらいの割合で相続するのかについて、相続人全員で協議することです。
不動産は、現金や預貯金のように物理的に分割しにくいため、遺産分割協議で揉めることがよくあります。
したがって、不動産については遺産分割協議の前に処分しておくほうが、相続トラブルが起きにくいのです。

遺産分割前に不動産売却をおこなうことはできるのか

遺産分割前の不動産売却は、基本的に可能です。
遺産分割前に売却した場合、不動産は遺産に含まれません。
そして、不動産売却で得た現金は、相続人間で取り決めがなければ、法定相続分に応じて分割することになります。
つまり、遺産分割前に相続人それぞれが現金を得ることができるのです。
そうすることで、売却で得たお金を相続税の支払いに充てることが可能になるのです。
ただし、不動産売却について相続人全員の同意を得る必要があります。
同意を得ずに売却した場合は不法行為にあたり、損害賠償を請求される可能性があります。
なお、被相続人名義の不動産を売却することはできないため、売却前に不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」が必要です。

遺産分割前に不動産売却をおこなう手順

次に、遺産分割前に不動産売却をおこなう手順について解説します。
相続時に不動産を売却する際は、以下のような流れで手続きを進めます。

●相続人を確定する
●売却について相続人全員の同意を得る
●代表者を決める
●相続登記をおこなう
●不動産を売却する
●売却代金を分配する

それぞれの手順の内容について、順番に解説します。

手順1：相続人を確定する

まず、だれが相続人としての権利を有しているのかを調べて確定しなければなりません。
相続人を確定させるためには、被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本が必要です。
戸籍謄本は、各市区町村にある役場の担当窓口で申請し、取得してください。

手順2：売却について相続人全員の同意を得る

先述したように、相続人が確定したら、不動産売却をおこなうことについて全員の同意を得る必要があります。
このとき、売却の同意だけでなく、売却後にどのように代金を分配するのかについても決めておくと、あとでトラブルになるのを防ぐことができます。

手順3：代表者を決める

不動産会社とのやりとりや買主との交渉などをおこなう際、窓口が複数人いると話がスムーズにまとまらない可能性があります。
また、売却活動に関することを相談したり交渉したりするときに、その都度相続人で相談して決めていると時間がかかります。
したがって、売却に関する窓口となる代表者を決めておくのがおすすめです。
代表者に不動産売却を委任する委任状を作成しておけば、売買契約を結ぶときや引渡しのときなど、代表者のみの立会いで手続き可能です。

手順4：相続登記をおこなう

先述しましたが、相続で取得した不動産を売却するためには、相続登記が必要です。
名義人は、代表者の単独、もしくは相続人全員の共有名義のいずれかで登記することが可能ですが、共有名義で登記するとあとで手続きに手間がかかります。
したがって、相続人同士で話し合ったうえで問題なければ、相続登記は単独でおこなうのがおすすめです。
なお、単独登記であれば、契約のときなどに委任状を作成する必要はありません。

手順5：不動産を売却する

相続登記が終わったら、不動産売却に進むことができます。
不動産売却は、不動産会社の仲介でおこなうのが一般的です。
まず不動産会社に査定を依頼し、不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを把握します。
査定価格がわかったら、相続人で相談して最低価格を決めておきましょう。
そして、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を探します。
売却活動中は、購入検討者が内覧を希望するのが一般的であるため、代表者が立ち会って内覧に応じます。
そのあと、買主との交渉をおこない、双方が納得したうえで売買契約を結びましょう。

手順6：売却代金を分配する

売買契約を結んだあと、買主が住宅ローンの手続きなどをおこないます。
契約後1か月～2か月ほどで売却代金が入ってきます。
売却代金の決済と同日に所有権移転登記をおこなって、不動産売却の完了です。
売却代金を法定相続分で分配するのが一般的な流れですが、遺産に含めることもできます。
遺産に含める場合は、遺産分割協議が成立したあと、売却代金を含めた遺産を分割することになります。

遺産分割前に不動産売却をおこなうときの注意点

遺産に不動産が含まれている場合は、遺産分割前に現金化したほうが分配しやすいことを前章で解説しましたが、注意点がいくつかあります。
あとでトラブルになるのを避けるためにも、どのようなことに注意すれば良いか事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、遺産分割前の不動産売却に関する注意点について解説します。

遺言書が見つかっても撤回できない

相続においては、被相続人の遺言が優先されます。
しかし、不動産売却をおこない買主に所有権が移転したあとに異なる内容の遺言書が見つかったとしても、不動産を取り戻すことはできません。
したがって、相続が発生した際には、遺言書の有無をしっかり確認することが大切です。

登記識別情報は申請人にしか発行されない

登記識別情報とは、不動産の権利を証明するもので、登記名義人となった申請人のみに通知されます。
つまり、単独登記の場合、ほかの相続人は売却代金を受け取る権利があっても、それを証明する公的な書類を受け取ることができないのです。
もし、名義人でない方が自分の持分を売却しようと思った場合は、登記識別情報の代わりとなる書類を作成しなければならないため、手間がかかります。
その場合、相続人同士で揉める可能性があるので注意しましょう。

売却代金の分配について揉めることがある

売却代金が約束どおり分配されなかったり、法定相続分どおりに分配すると不公平が生じたりするケースも考えられます。
そういったトラブルを避けるためには、不動産売却の同意を得るときにしっかり分配方法について話し合って決めておくことが大切です。
そして、相続人間で決めた内容を記載した合意書を公正証書で作成しておくことをおすすめします。

まとめ

遺産に不動産が含まれている場合は、遺産分割がスムーズにおこなえない可能性があるため、遺産分割前に現金化して分配しておくのがおすすめです。
その場合は、相続人全員の同意を得る必要があります。
また、分配方法で揉めることがあるため、事前に決めた内容を合意書に記載に、公正証書にしておくようにしましょう。