空き家を民泊にするメリットとデメリット！手順についても解説

空き家を所有している方において、「処分するか」「活用できないか」と考えた際に、いくつか選択肢があるなら知ったうえで決めたいですよね。
空き家の活用方法として「民泊」が最近注目されていますが、興味がある方はしっかり内容を把握したうえで検討することをおすすめします。
そこで今回は、民泊とはなにか、その概要と空き家を民泊として活用するメリット・デメリット、民泊を始めるまでの手順について解説します。
所有している空き家を活用したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家の活用に注目されている「民泊」とは

まずは、民泊とはなにか、その概要と種類について解説します。

民泊とは

民泊とは、個人が所有する一戸建てやマンションなどを、宿泊施設として貸すサービスのことです。
「民家」と「宿泊施設」を繋げて、民泊と呼ばれています。
近年、日本では「インバウンド」という言葉を耳にすることがよくあります。
インバウンドとは、外国人が日本に旅行に来ることです。
その外国人観光客による需要がさまざまな業界で高まっており、宿泊施設もそのうちの1つです。
本来、個人が所有する不動産を宿泊施設として何度も他人に貸すためには、許可が必要でした。
しかし、「民泊新法（正式名称は住宅宿泊事業法）」により、一般住宅でも宿泊サービスを提供できるようになったのです。
そういった背景から、空き家を民泊にし、国内外からの観光客の宿泊施設として有効活用するケースが増えています。
今後も外国人観光客が増える可能性が高く、宿泊施設の不足が懸念されています。
民泊はその受け皿として、また空き家を有効に活用する手段の1つとして、さらに注目されるでしょう。

民泊の種類

民泊には、主に以下の3つが挙げられます。

●旅館業法の民泊
●特区民泊
●民泊新法の民泊

それぞれの特徴について、順番に解説します。
旅館業法の民泊
旅館業法とは、ホテルや旅館、簡易宿所といった宿泊施設全般を対象にした法律で、衛生管理や防火基準などさまざまな規制が設けられています。
旅館業法における民泊は「簡易宿所」の適用となります。
また、簡易宿所を営業するためには、都道府県などの保健所による営業許可が必要です。
そして、旅館業法の民泊の場合、年間営業日数や最低宿泊日数に制限がないことと、住居専用地域では営業できないことが大きな特徴です。
特区民泊
特区民泊とは、国家戦略特区に指定された自治体のみで営業が認められる民泊です。
国家戦略特区とは、特定の地域に限り特別なルールを設けて、経済活動を後押しするために創設された制度です。
東京圏や関西圏といった都市をはじめ、北は北海道から南は沖縄県まで全国でいくつかの自治体が指定されています。
特区民泊は、該当する都道府県知事や市長から認定を受けなければなりません。
また、年間営業日数に制限はありませんが、最低宿泊日数は2泊3日以上で自治体が定めます。
そして、住居専用地域での営業が可能です。
なお、自治体や条例により追加の条件や制限がある場合が考えられるため、詳細は各地域の特区民泊条例・担当窓口で確認することをおすすめします。
民泊新法の民泊
民泊新法の民泊とは、一般住宅や空き家などを旅行者に貸すことが認められる制度です。
台所や浴室、トイレ、洗面設備など、生活するために必要な設備が設けられていれば、都道府県知事などに申請するだけで民泊として営業できます。
最低宿泊日数に制限はありませんが、年間営業日数が180日以内と定められています。
なお、だれも住んでいない状態で民泊を営業する空き家の場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。

空き家を民泊として活用するメリット・デメリット

空き家を所有している場合、民泊として活用するという選択肢があることを前章で解説しましたが、実際に営業するのであれば、メリット・デメリットを知ったうえで検討したいですよね。
そこで次に、空き家を民泊として活用するメリットと、注意したほうが良いデメリットについて解説します。

メリット

空き家を民泊として活用するメリットは、主に以下の3つです。
収入を得られる
空き家は活用していなくても固定資産税がかかるうえに、定期的に管理する義務も生じるため、所有しているだけではほとんどメリットがありません。
しかし民泊として活用すれば、宿泊料が入ってきます。
支出しかなかった空き家から収入を得られれば、固定資産税やメンテナンス費用を賄うことができます。
初期費用を抑えられる
たとえば空き家を賃貸物件として活用する場合、入居者を確保するためにリフォームをおこなわなければならないケースもよくあります。
しかし民泊であれば、賃貸物件にするほどの費用をかけなくても営業を開始できる可能性があります。
初期費用を抑えて宿泊業を始められる点も、メリットの1つです。
資産価値の低下を防げる
空き家を放置すると急速に老朽化が進みますが、人が定期的に使用することで放置による老朽化を防ぎ、資産価値の低下も防ぐことができます。
民泊の営業が順調であれば、高値で売却できる場合がありますよ。

デメリット

空き家を民泊として活用する場合、以下のようなデメリットも生じるため注意が必要です。
収入が安定しない可能性がある
当然ですが、利用者がいなければ収入を得ることはできません。
観光地など旅行客が多い立地であれば順調に宿泊料を得られますが、そうでない立地の場合は、安定した収入を得られない可能性があります。
また旅行業は景気が大きく影響します。
したがって、リフォーム費用を支払うためにローンを組む際には、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
トラブルが発生する場合がある
民泊の利用者の多くは外国人観光客です。
生活慣習や文化の違いなどで、近隣の住民とトラブルになることも少なくありません。
年間宿泊日数に制限がある
民泊新法の民泊の場合、年間宿泊日数が180日以内と定められています。
単純に計算して、1年のうち半分しか営業できないことになります。
したがって、営業日以外の活用方法についても考えておくことが大切です。

空き家を民泊にする手順

最後に、空き家を民泊として活用する場合、どのように開業すれば良いのか、その手順について解説します。

手順1：形態を決める

前章で解説したように、民泊には3つの種類があります。
本格的に旅館業をおこないたい場合は、建築基準法や消防法、旅館業法における基準に適合しているかどうかの立入検査を受けて許可をもらわなければなりません。
特区民泊であれば、各自治体に申請し、認定を受ける必要があります。
民泊新法の民泊の場合は、必要書類を揃えて各都道府県に申請するだけで開業できるため、ほかの種類よりハードルは低いでしょう。
ご自身に合った形態を決め、開業へと手続きを進めるようにしましょう。

手順2：許可を得るための申請・届出をおこなう

形態が決まったら、それぞれの種類に応じた手続きをおこないます。
どのような手続きが必要なのかは自治体によって異なるため、窓口で相談し、必要書類などを確認してください。

手順3：準備をおこなう

手続きが完了したら、民泊として開業するための準備をおこないます。
家具や寝具・アメニティなどを揃え、どのような人が泊まりに来ても印象良くご利用いただけるようにしておくことが大切です。
また、民泊仲介サイトに登録すると利用者を獲得しやすくなります。
そして、空き家は住宅宿泊管理業者との契約も必要です。
さまざまな国からの旅行客に対応できるよう、多言語対応のマニュアルなども準備しておきましょう。

まとめ

空き家の活用方法として、「民泊」が注目されています。
民泊新法の民泊は、各都道府県への申請のみで開業でき、空き家から収入を得ることができる点が大きなメリットです。
しかし、需要が低く、安定して利用者を獲得することが難しい場合は、売却も視野に入れて検討してみることをおすすめします。