【2025年】再建築不可物件は売却が難しい？東大阪市不動産買取がおすすめの理由とは

不動産のなかには再建築不可物件といって、不動産の活用に制限がかかるものがあります。
相続した不動産など、再建築不可物件だと知らなかったというケースもあるので気を付けなければなりません。
再建築不可物件を売却したくてもなかなか買い手が見つからないときは、買取を検討しましょう。

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不動産の買取！再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現行の建築基準法を満たしていない土地に建つ建物のことです。
再建築不可物件が多く見られるのは、築年数が経っている物件が多く残されている都心部などの住宅密集地です。
所有する不動産が再建築不可物件の場合は売却や買取を検討しましょう。
再建築不可物件とされる不動産の特徴をご紹介します。

建て替えができない

再建築不可物件とは、昭和25年・43年に制定された建築基準法や都市計画法の基準で建てられている物件であり、改定された現行の建築基準法を満たしていません。
法律が施行される前に建てられた建築物は、現存することは認められていますが、既存不適格建築物である点に変わりありません。
そのため、建て替えをおこなうときには現在の基準に適用させなければならないというわけです。
建て替えに限らず、増築や改築は原則認められません。

接道義務

建物を建てるうえで重要となる建築基準法のルールに「接道義務」があります。
再建築不可物件になる大きな理由に接道義務を満たしていないことが挙げられるため、知識を得ておくと良いでしょう。
接道義務とは、建物を建てるときは幅が4m以上の道路に最低2m以上接していなければならないというルールです。
このルールは、火災や事故の際に緊急車両がスムーズに入れるようにするなど、安全な環境を確保するために定められています。
特に、通路状の敷地で道路と接する「旗竿地（はたざおち）」などでは、追加の注意が必要です。
旗竿地の場合、上記の条件に加えて、通路部分の幅員が2m以上なければならないと定められています。
さらに、安全上の理由から自治体の条例によって、この通路部分の幅を「3m以上」と、より厳しく定めている場合もあります。
道路として認められるかどうかは、建築基準法の42条に定められている6つの種類に該当するかどうかです。
それ以外の道路の場合は、接道していたとしても建築基準法を満たさないということを理解しておきましょう。
所有している不動産が古い場合は、土地と道路の関係や法的に道路として扱われているかを事前に確認しておくと良いでしょう。

再建築不可物件が違法である理由とは

なぜ現行の建築基準法に準じていない物件は建て替えや増築ができないのでしょうか。
その大きな理由は、再建築不可物件に住む所有者や周辺住民の安全や快適性を守るためだと考えられます。
再建築不可物件の周囲は道幅が狭いため、通行の妨げになるでしょう。
接道義務は一般車両が安全に通行できることや、火災や事故などのときに迅速に対応できるように環境を整えておくためのルールです。

不動産の買取！再建築不可物件の売却が難しい理由とは？

再建築不可物件は活用が難しく、手放したいと考える方は多いでしょう。
しかし、再建築不可物件はデメリットが多く売却が難航することが考えられます。
売却が難しいと言われる理由を見ていきましょう。

売却が難しい理由①住宅ローンにとおりにくい

不動産を購入する方の多くが住宅ローンを利用しますが、再建築不可物件は住宅ローンが利用できない可能性があり、売却のデメリットになっています。
住宅ローンを利用するときは融資を受ける金融機関の審査に通過しなければなりません。
金融機関の審査では、借主の収入や勤務先など返済能力のほかに、不動産にどのくらいの価値があるかについてもチェックされます。
それは、不動産は万が一借主の返済が滞ったときの担保であるため、価値が低いと借入金が回収できないことが理由です。
住宅ローンが組めないとなると購入者がある程度の資金がある方に限定されてしまうため、買い手が見つかりにくくなるでしょう。

売却が難しい理由②建て替えができない

再建築不可物件は建て替えができないため、購入者はそのままの状態で住むことになります。
老朽化が進んだり、地震や火災などの被害を受けたりしたときも新築できないため、買い手にとって不安を感じるでしょう。
不動産を購入する方のなかには、今後どのような形で土地を活用していくかを流動的に考えている方が多いです。
「一定期間ご自身の居住地にしたら、その後はアパートを建てて活用する」など、有効活用したい方は再建築不可物件の売却を見送るでしょう。

売却が難しい理由③リフォーム費用がかかる

再建築不可物件は建築基準法が制定された1950年以前に建てられているケースが多く、老朽化している建物がほとんどです。
そのため、住宅設備や構造躯体の修繕が必要なケースがあり、不動産の購入と同時にリフォームが必要な場合が多いです。
買主にとって費用負担が大きく、「古い家を購入してリフォームするくらいなら新築にしよう」と判断する方も多いでしょう。
購入費用とは別にリフォーム費用が負担になることは、売却が難しい理由に挙げられます。

不動産の買取！再建築不可物件を売却する方法とは？

再建築不可物件は売却が難航する傾向がありますが、事前に対策することでスムーズな売却に繋がります。
代表的な売却方法を見ていきましょう。

売却方法①セットバックをおこなう

再建築不可物件はセットバックをおこなうことで再建築可能になります。
セットバックとは、接道道路が規定の幅員になるように道路の中央から一定距離の敷地を道路とみなす方法です。
セットバックすることで敷地の一部が自由に使えなくなりますが、再建築が可能になるためメリットが大きいでしょう。

売却方法②隣地の一部を購入する

土地の状況によっては隣地の一部を所有することで2m以上の間口を確保できる場合があります。
隣の土地の所有者と話し合い、買取か貸してもらうことで、建築基準法を満たす方法を検討してみましょう。

売却方法③リフォームをおこなう

再建築不可物件は建て替えや増築はおこなえませんが、躯体を変えずに内装をリフォームすることは可能です。
維持管理が行き届いていて建物の構造上に問題がない場合は、リフォームをおこなって販売する方法を検討しましょう。
「立地が魅力的」などアピールできるポイントがあれば、スムーズな売却に繋がるかもしれません。

売却方法④不動産会社に買取を依頼する

売却に時間や手間をかけたくない方には買取の方法がおすすめです。
再建築不可物件は市場性が低く、買い手が現れるまで根気良く待たなければなりません。
買取とは不動産会社に売却する方法で、査定や手続きが済めば契約が完了するので負担が最小限です。
所有する不動産の条件が悪く買い手が見つからない場合は、買取を検討してみましょう。
買取であれば手間や時間をかけずに不動産を現金化することが可能です。
買取額は相場より安い取引になりますが、成約までの維持管理費を考えると結果としてマイナスは少ないとも考えられます。
まずはどのくらいの価格で買取できるか相談してみると良いでしょう。

まとめ

再建築不可物件は法的な制限が多く、売却が難航することが考えられます。
売却までに費用や時間をかけたくない方は不動産会社への買取を検討しましょう。
不動産買取は短期間で不動産を現金化できる方法です。