不動産の相続税評価額とは？建物・土地の計算方法とともに解説

不動産相続でよく心配になるのが「相続税はいくらになるのか…？」ということではないでしょうか。
継承した財産の価値によっては、納税義務が生じる可能性があります。
また、相続税を計算する際に用いられるのが、相続税評価額というものです。
今回は不動産における相続税評価額とはなにか、土地と建物それぞれの計算方法を含め解説します。

不動産における相続税評価額とは？

まずは、不動産の相続税評価額とはなにか、概要について解説します。

相続税評価額とはどのようなもの？

相続税評価額とは、相続税を計算するときに必要となる指標の一つです。
税金を支払うか否かを判断するためには、継承した財産がどのくらいあるのか、また金銭的な価値がどの程度なのかを調べる必要があります。
そのため、まずは取得した財産をすべて評価しなければなりません。
財産とは、土地や建物といった不動産を含めた、現金や自動車、有価証券などのことです。
ただし、どのように評価するのかは、財産ごとに異なります。
それぞれの評価方法に沿って計算した財産の総額を、相続税評価額と呼びます。
この評価額をもとに、税金の支払いが必要なのか、またいくらになるのかを確認するということです。

固定資産税評価額とは何が違う？

混同しやすいものとして、固定資産税評価額が挙げられます。
固定資産税評価額とは、固定資産にかかる税金を計算する際に用いられる指標です。
登記の際に必要となる登録免許税や、不動産取得税の計算にも用いられます。
固定資産税評価額は、市区町村が税額を計算し、納税対象者に対して通知します。
そのため、ご自身で計算する必要はない税金です。
その反面、相続税評価額は市区町村が計算するわけではありません。
不動産を取得した方が、自ら計算する必要があります。
ちなみに固定資産税評価額は、市役所に保管されている、固定資産台帳で調べることが可能です。
そのほかにも、市区町村から毎年送付されてくる、固定資産税の納付書にも記載されています。

計算する際のポイントとは？

先述のとおり、評価方法は財産の種類によって異なります。
とはいえ、基本的な考えは同じとなっており、時価をもとに計算するのが原則です。
時価1,000万円の価値は、1,000万円という風に、現金で考えるとわかりやすいでしょう。
しかし、不動産をはじめとする財産の時価を、納税者がいくらと判断するのは難しいといえます。
また、ほかの方と評価の基準が異なる場合、公平性に欠けてしまいます。
相続税評価額は、納めるべき税金の金額を計算するために必要なものです。
そのため、不動産の相続税評価額の計算方法を知っておくことがポイントとなります。

不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

続いて不動産における、相続税評価額の計算方法について見ていきましょう。
計算方法は、その不動産に亡くなった方が住んでいたのか、ほかの方（第三者）が住んでいたのかによって異なります。

亡くなった方が住んでいた場合の計算方法

継承した不動産に亡くなった方が住んでいた場合、計算方法は、下記のようになります。
固定資産税評価額×1.0
固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になります。
もし建物・家屋の固定資産税評価額が500万円だった場合、相続税評価額も500万円ということです。

ほかの方（第三者）が住んでいた場合の計算方法

ほかの方が住んでいた場合の計算方法は、下記のようになります。
固定資産税評価額×（1-0.3）
上記の計算式にある0.3とは、借家権割合のことです。
借家権とは、入居者が家を借りて使用する権利のことで、建物の評価額の30％と決められています。
つまり建物の評価額が1,000万円だった場合は、300万円相当の借家権が入居者の財産とみなされて相続税評価額は700万円ということです。
ほかの方が住んでいた場合は、借家権割合をマイナスできるため、評価額が下がることになります。

収益物件として使用していた場合の計算方法（家屋・建物）

相続した不動産が収益物件だった場合、計算方法は下記のようになります。
固定資産税評価額×（1-0.3×賃貸割合）
賃貸割合とは、貸し出している部分の床面積のことです。
たとえば固定資産税評価額が1,000万円の収益物件で、貸し出している面積は総床面積の半分（0.5）だとします。
この場合、相続税評価額は850万円です。
賃貸物件の部分が多いほど、評価額は下がることになります。
収益物件として使用していた場合でも、ほかの方が住んでいた場合と同様に借家権によって評価額を抑えることができます。
つまり貸し出している部分が多いほど、税金の負担を軽減できる可能性があるということです。

不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

最後に、不動産における、相続税評価額の計算方法（土地）について解説します。

路線価方式の計算方法（土地）

路線価とは、対象の土地1㎡あたりの評価額のことです。
相続税の計算に使用する相続税路線価は国税庁が調査をおこない、毎年7月頃に公表されます。
路線価が公表されているエリアの土地については、路線価方式という計算方法で、評価額を計算します。
計算方法は、下記のとおりです。
路線価×補正率×土地の面積
路線価は、国税庁のホームページから確認することが可能です。
日本全国の地図から大阪府、東大阪市の順にクリックします。
道路一本一本に数字とアルファベットが記載されており、その数字が評価額です。
たとえば、150Dと記載がある場合、その土地は1㎡あたり15万円で評価します。
補正率とは、土地の形状や、使い勝手などを考慮するために用いる数字です。
同じ面積の土地であっても、立地や高低差、接道状況によって資産価値が変わるため補正率を用います。

倍率方式の計算方法（土地）

もう一つの計算方法（土地）が、倍率方式というものです。
倍率方式とは、路線価が調査されていないエリアの、相続税評価額を求める際に用います。
倍率方式の計算方法（土地）は、下記のとおりです。
固定資産税評価額×倍率
倍率は、国税庁のホームページ上にある、評価倍率表で確認することができます。

特定路線価とは？

特定路線価とは、税務署によって設定された路線価のことです。
路線価が設定されているエリアであっても、道路との接し方によっては路線価が設定されていないケースがあります。
たとえば私道でいき止まりになっている場合、路線価は設定されていないのが一般的です。
このような場合の計算方法は、税務署に路線価を設定してもらうことから始めます。
設定された路線価は特定路線価と呼ばれ、私道に面した土地であっても相続税評価額を求めることが可能です。

減額要素とは？

先述した路線価方式では、補正率を乗じると解説しました。
補正率を用いる目的は、減額要素を計上するためです。
先述のとおり、同じ面積の土地であっても、立地や高低差、接道状況によって資産価値が変わります。
減額される割合分を計算式に当てはめることによって、正しく評価することが可能となっているのです。

まとめ

相続税評価額とは、継承した財産を評価し、納税義務の有無や金額を決めるためのものです。
家屋や建物の相続税評価額の計算方法は、そこに誰が住んでいたのか、使い方などによって異なります。
土地の計算方法においては、路線価方式と倍率方式があり、減額要素によっては評価額を下げることが可能です。